房地产市场日益饱和是未来市场的大趋势。随着人口红利的消失，房地产增长率的下降也将提上日程。房企下一个利润增长点在哪里？这是所有房地产企业的难题。由于一般房企不愿意进入自住物业的租赁销售市场，未来唯一能承接房企发展的就是物业管理。
面对这个问题，碧桂园和恒大给出的答案是——跨境；万科给出的答案是转型。从风险因素来看，哪个难度小？那一定是转型。
其实在万科提出房地产“白银”时代之前，已经开始尝试主营业务之外的其他东西了，比如万科地产。万科地产的成功，强化了余良坚持做城市配套商的理念。2018年，万科地产实现收入98亿元，同比增长33%以上。虽然这个数字只是2977亿元收入的零头，在此之前，万科只管理自己的物业，但在此之后，万科已经开始接受非万科的物业。以后有多少房子就有多少市场，物业管理的时代来了。
3月19日，从碧桂园分拆出来的碧桂园服务部向市场交出了一份精美的成绩单。该独立上市实体成立于2018年，2018年营业额为46.75亿元，同比增长49.8%；净利润9.23亿，同比增长129%。
除了飙升的业绩，碧桂园服务在同一天宣布，将进一步以9000万元的价格购买北京史圣物业剩余的30%的股权。
不仅碧桂园服务，2018年从敏捷集团分拆出来的雅生活服务，在2018年也取得了不俗的业绩。去年营业额33.77亿元，净利润8.01亿元，同比增长176.5%。
综上，除了万科地产，其他公司基本都是2018年左右拆分。营收和净利润的增加，说明物业管理行业目前还是一个朝阳行业。与中国房地产市场每年15万亿元的销售额相比，数十亿的收入表明物业管理仍有很大的空间。2018年碧桂园在全国物业管理服务公司中排名第三，也证明了一些大型房企拆分的物业管理在市场上还是有一定影响力的。
那么，既然物业是房地产企业转型的盈利承接点，而且一些大型房地产企业开发了很多项目，尤其是碧桂园，管理自己的物业肯定优于普通房地产企业，而且跨境风向大，投资也比较高，碧桂园和恒大为什么选择跨境呢？
答案是物业管理板块太小。目前中国的物业管理行业相对于房地产行业还处于起步阶段，不足以支撑房地产这个大的基础板块。根据胡润的《2019胡润全球房地产富豪榜》，中国房地产开发商占据前四位。这说明中国的房企已经基本成为同行业的世界龙头。
2014年，当万科成为全球住房市场的领导者时，王石曾表达过这样的感受:万科在行业内找不到一个拿着灯笼的对手。当然，这句话说完没多久，于亮就开始寻找互联网加房地产的模式。在这一模式得到验证之前，曾有一场“万宝之争”。当然，本质上是因为万科太优秀，股价太低，导致“野蛮人”的觊觎。
万宝之争后，碧桂园和恒大从后面赶来。融创也成为三四线汹涌中的“白衣骑士”。除了用150亿元的眼泪帮贾跃亭之外，融创还接手了王首富600多亿元的资产。当然，融创之所以对这个项目有这么大的胃口，也是因为近几年在三四线城市的扩张。
2018年，随着棚改货币化安置的有序退潮，各大房企居然嗅出了一点危机，于是年底就有了冬天。当然，随着春季一线楼市回暖和上市公司业绩的披露，冬季被证明是一个伪命题。
房企还是要发展的，人口红利会结束，未来的市场空终究不会太大。年初，建行董事长田国立对楼市做了判断。他认为中国目前的楼市价格普遍偏高，现在买入等于高位接管。他还用空的问题证明了自己的观点。这一切的背后是巨大的租赁市场份额。
当然，万科也想分一杯羹。从销售到自持的物业租售，想做百年企业的万科都买得起，但对于那些习惯于赚快钱的房地产企业来说，真的买不起。
