中铁建设有限公司因涉嫌“以租代售”被监管部门约谈。中铁建工如何应对事件？企业为什么要“靠租卖”？
近日，尚未进入市场的中国铁建长期租赁住房项目引起了市场的极大关注。一方面，该项目涉嫌“以租代售”，被监管部门约谈，导致北京70年的产权企业自持商品房得到加强；另一方面，中铁建设是100%自持的，如何解决盈利问题也是包括开发商在内的业界深切关注的问题。分析师认为，在“以租代售”的大门关闭后，资产证券化是开发企业解决问题的有效途径。但是，在没有“样本”可参考的情况下，高比例持有的地块损失压力也不小。
中铁建设自卫客服表述不当
去年，北京提出了“企业自住商品房”的政策，鼓励开发商将竞争地块上的部分房屋用作出租屋。大力发展房屋租赁市场可以满足住房需求，缓解刚刚需要的人的住房压力，但实施后有所改变。
近日，“中铁建设理想家园”项目涉嫌“以租代售”，引起市场极大关注。据了解，该项目位于大兴区黄村，项目住宅部分全部由企业自供，即对外出租。目前该项目尚未进入市场，但有媒体报道称，项目销售人员表示，要想有资格租用该项目的房子，必须先交十年租金，再交20年押金。按照每月5000元的租金，租房者需要支付180万元的房租。
上述事件被媒体报道后，引起了市场和监管部门的关注。12月11日，北京市住房和城乡建设委员会紧急约谈了“中铁建设理想家园”项目开发商北京新达置业有限公司相关负责人，并立即对该项目是否存在“以租代售”行为展开调查。
根据市住房和城乡建设委员会发布的信息，开发企业表示，目前“中铁建设理想家园”项目运营方案尚未确定，也未明确租金价格、支付方式和保证金金额。虽然该项目没有发现实际的非法收取租金和20年押金的销售行为，但客服人员没有按要求表达押金和租赁信息。
对此，市住房和城乡建设委员会要求“中铁建设理想家园”项目开发商北京新达房地产有限公司立即进行全面自查整改，进一步加强和提高项目服务管理水平，严格按照《关于本市企业自住商品房租赁管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)的要求进行租赁。根据《通知》，为保护租赁双方的合法权益，自住商品房租赁应纳入全市房屋租赁信息服务和监管平台管理，租赁合同应按规定在网上签订并登记备案。
下一步，市住房和城乡建设委员会将严格按照《通知》要求，继续加强对企业自住商品房项目的租赁管理、监督和执法。城市两级住房建设部门已认定自住商品房违反《通知》规定“以租代售”或以其他方式变相销售的行为，并将其列入“黑名单”。据此，规划国土部门取消了本市相关企业参与土地招标、拍卖、挂地的资格，房管部门下调或取消了其开发资格。
就此事件，记者联系了中铁建设有限公司相关负责人，该负责人表示一切以市住房和城乡建设委员会在采访后发布的公告为准。记者随后联系项目部了解更多信息，但电话从未接通。
“以租代售”背后的利润难以破解
中原地产首席分析师张大伟表示，预计市住房建设委员会将讨论中国铁路建设，这意味着北京方面再次明确了调控的决心。自去年“9·30新政”以来，北京出台了规范房地产市场的新政策，要求加强“控制地价、限制房价”的交易模式，鼓励房地产开发企业拥有部分房屋作为出租屋。“企业自持商品房”成为新的土地拍卖规则。随后，北京推出了海淀、大兴等一批住宅用地，企业自持比例不同。目前，全国有9个城市在土地拍卖过程中加入了“自持竞争”政策。
以北京市场为例，据中原地产统计，自去年12月第一块自持地块售出以来，北京已售出27个自持商品房项目，其中4个自持率为100%。根据规划建筑面积，自住商品房规划建筑面积约为142万平方米，以每套出租屋60平方米的面积计算，可供应约2.37万套出租屋。
“中国铁路建设理想家园”项目就是其中之一。据悉，2016年12月，中铁建设以36.75亿元中标大兴黄村地块，企业自住商品房面积为该地块住宅建筑面积的100%。事实上，这个自持项目在进入市场之前就已经引起了市场的极大关注。一方面有“卖租”嫌疑，另一方面是北京推出开发商自持项目进行租赁的案例。换句话说，开发商也在等着看如何让自持地块盈利。
在业内人士看来，自持比开发销售好。对于赢得自持商品房项目的开发商来说，如何解决盈利问题已经成为当务之急。根据张大伟的分析，在竞标自持地块时，大多数开发商都会计算可以变相出售的土地收购成本。变相销售之路受阻后，征地企业很难获得现金流，届时将面临巨大的财务压力。
很多征地开发商试图解决自持项目的盈利问题，但还没有开发商做出“样本”。以万科为例。在北京赢得第一块自给自足的地块后，该公司不得不通过众筹进行推广，但迄今为止，该公司尚未披露其进展。但万科佛山项目为解决完全自持土地的盈利问题做出了新的尝试，即与中国建设银行合作，以长期租赁公寓“于波”的品牌打造这个完全自持的项目。
据部分业内人士分析，“建行荣剑家园及园居”作为万科正式推出的首个全自持项目，将对万科集团的长期租赁公寓业务和自持住宅物业起到标杆作用。但如果计入现金流和其他成本，仍然很难盈利。如何从自持土地中获利，仍然是一个未解决的问题。
通过证券化提高流动性
至于如何解决自持地块的盈利问题，业内很多人普遍认为开发商会通过资产证券化套餐项目发行REITs(房地产信托证书)，这将成为房企解决盈利问题的出路。
目前，国内几家房地产企业已经进行了资产证券化的试点。10月23日，保利地产宣布拟联合发行总规模50亿元人民币的“中联前海开元-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”，保利地产自供租赁住房为标的物业资产。魔方公寓、链家自由公寓、新学校公寓等长期租赁公寓品牌也推出了相关资产支持计划。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于很多房地产企业来说，拿自持地也是一种无奈的选择，先拿地再规划的心态也导致了中铁建设自持项目涉嫌“以租代售”的现象。其实，如果自持项目运营得当，房企的租赁效果好，空入住率可控，那么REITs带来的就是70年或以上的折扣租金价值，超过同一套住房销售带来的金额。
“解决自持地块盈利问题的办法只能靠‘REITs+千人商业比+地下空开发’”，张大伟表示，REITs以证券化的形式体现了房地产的价值，证券发行后流动性和流动性将大大提高。
然而，发行房地产投资信托基金也面临一系列风险。业内人士指出，房地产衍生证券可能存在周期性价格波动；二是政策风险，在相关法律、税收制度、会计制度发生变化时，可能影响REITs的负债率和持有的房地产资产估值；三是利率变动引起的价格波动风险；第四，整体经济风险。在全球和地方经济低迷甚至衰退的环境下，房地产的租金水平会普遍下降，而空购买率和租金违约率也会上升，对REITs的收益会产生影响。
