2019年及未来房价走势如何？房地产市场五大信号告诉你答案！
进入10月，楼市“秋”愈演愈烈，十一黄金周期间房地产交易表现不如预期，品牌房地产企业降价促销持续，业主维权事件频发，不少地方出现土地拍卖。人们开始担心:房地产的“寒冬”真的不远了吗？
记者采访了一些房地产行业的相关人士，通过他们的评论来解读近期来自市场的信号。
信号一:房企削减土地储备
资深房地产信托经理赵亮(化名)表示，最近走访调查的房地产企业非常谨慎，对新的征地项目持观望态度。一方面，目前地价比较高；另一方面，所有房地产企业都同意，明年房地产业的形势不如今年，以如此高的价格收购土地是有风险的。
“过去大举征地的房企，已经开始从战略上收缩。最近的征地是国企或者已经保守的房企的背景。”一家大型信托公司的房地产信托经理周泉告诉记者。
“不能说‘寒冬’已经到来，但至少房地产的‘春天’已经过去。”赵亮说:“最近走访的几家大型房企的共同感受是，未来一两年房地产市场不会很好，部分企业已经做好了过冬准备。很多地产集团下调了明年土地储备等指标，有的甚至取消了原征地计划。”
“土地储备的减少表明，未来两年房地产市场的供应将大幅下降。”赵亮透露，“近几年居民购房需求提前透支，楼市调控政策持续收紧，未来房地产市场需求也将下降。"
华创证券的研究还显示，今年1月至8月，全国土地拍卖数量高达890宗，自下半年以来，土地拍卖数量大幅增加。土地供应方面，住宅用地供应环比下降33%，9月同比下降43%。土地交易方面，9月份住宅用地交易环比下降17%，环比下降26%。
信号2:融资规模大幅下降
据通策研究院统计，今年9月，40家典型上市房地产企业融资总额为443.11亿元，低于“黑色五月”451.17亿元的最低值，较2018年8月的602.73亿元大幅下降26.48%，创2018年历史新低。
作为住房企业融资的重要渠道，信托融资的规模也大幅下降。周泉告诉记者，“最近，房企的土地融资项目大幅下降，反映出开发商新征地、新建设项目大幅下降。"
根据E-Trust的数据，2018年9月，房地产信托规模为564.76亿，而8月份，这个数字为684.17亿。9月份，集合信托房地产投资减少近120亿元，环比下降17.5%。
这一数据与几个月前脱颖而出的房地产信托形成鲜明对比。据信托业协会数据显示，2018年第二季度，分配给房地产行业的信托资金规模为25072.49亿元，较第一季度的23710.76亿元增加1361.73亿元，占信托资产的比重由10.99%上升至12.32%。上半年，房地产在新信托基金配置中的地位不断提高。
信号3:交易量持续下降
根据Cree Real Estate的研究统计，今年9月，51个典型城市成交量为3476万平方米，较上月下降7%，二线城市跌幅最大。
虽然10月份还没有结束，但根据国庆期间周度的数据，交易情况并不乐观，31个城市环比下降近70%，达到历史低点，同比也下降了27%。其中，一线城市和三四线城市与去年同期相比基本保持交易热度，二线城市由于前期需求透支，近期调控力度加大，交易量持续疲软，各城市交易量跌多涨少，已经呈现出阶段性的购买力“瓶颈”。
前三季度，中国房地产企业销售额排名前十。数据来源:克里
信号4:融资门槛提高了
“最近几天公司的房地产信托业务风险管控严格，主要做央企、国企等大品牌。”华东某信托公司相关人士告诉记者。
“自今年年初以来，信托公司对房地产业务一直非常谨慎。一些激进的房地产公司决心不碰他们。即使这些房地产企业排名靠前或经营业绩高，也无法触及。”赵亮告诉记者。“今年年中，信托公司提高了风险控制的门槛。年初，公司还在为百强房企提供融资。年中调整后，基本只做了50强房企。”
在细分市场方面，一家股份制银行当地分行的负责人李翔(化名)告诉记者，一些大银行过去曾为三四线城市的房地产项目向全国大型开发商的项目提供贷款，但最近大银行已停止在三四线城市做项目。主要是银行担心三四线城市棚改货币化暂停后，项目风险加大。另外，从统计数据可以看出，目前三四线城市房价有所回落，部分城市不仅增速回落，房价也已经回落。
信号五:房企现金流依然紧张
“对于一些总部企业，个别银行最近增加了贷款额度，”李翔说。“这其实反映了总公司企业的现金流非常紧张。”。
赵亮说，去年房企融资利率在每年8%-9%之间，上半年基本保持在10%以内。7、8月以来，信托50强房企融资成本已经超过10%，排名靠后的企业融资成本甚至可以达到15%。
随着金融机构风险控制门槛的提高，房企融资渠道不断收紧。许多银行已经在上半年提前发放贷款配额，以提高资金使用效率。此外，根据部分证券机构的计算数据，2018年到期还款规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，下半年是上半年的近3倍。可以预见，下半年房企的现金流会更加紧张。
房价可能会在2018-2019年迎来大回调！
房价一直是楼市的热门话题。整个楼市的发展落实了两个规律，一个是买高不买低，一个是房价上涨论。在这两个概念的支撑下，房价成功转型。一些国家不会允许房价下跌，但绝不会允许房地产泡沫扩大。
目前，房地产市场已经两极分化。整体市场供需需求向一二线城市倾斜。有的人选择贷款买房，有的人选择由小变大，而三四线城市坚持去库存化，舍改革。从需求和市场地位来看，两者处于相反的位置。
根据相关数据，房地产投资的增长率正在下降。有专家认为与各大房企转型有关，也有专家认为由于货币政策，对未来房价有保守估计。与此同时，三四线楼市正在进入降温通道，很多投资者都在寻找“接手”
"夏"，开发商也担心房价会在2018-2019年迎来大的回调。
在一些库存严重的城市，再加上外来人口的流入，比如深圳，房价的上涨趋势是无法阻挡的。首当其冲的就是当地的经济成本，就像为什么一些大公司逐渐离开热点城市一样。偏远地区担心房子卖不出去，热点城市担心别人买不起。就像有人调侃的那样，卖房的人比买房的人更希望价格下跌。
中国积累了足够多的房地产泡沫，以北上广为代表，租售比甚至达到了1%。也就是说，买房的人实际上可以租100年，只应该采取限价政策支持房价适度上涨。买房不等于接手，一味追求房价必然成为别人的下一个家。
事实上，让更多人相信房价将迎来深度调整的是厦门房价下跌的案例、住房和城乡建设部的多次采访、央行的多次放水、宽松时代的到来、房地产全国联网、棚改比例降低、很多地方限制企业购房等。这些信号都倾向于房价下跌，与其急着买房，不如静观其变。
