低于底价的房地产促销
近日，厦门部分楼盘低于成本价出售的消息引起市场关注。据报道，福建厦门精装房产翔安金茂月特价，单价只有28000元/平米，比底价便宜1451元/平米。
早在10月初，厦门万科白鹭县就曾经在热搜降价促销。据悉，万科白鹭县2号楼10月1日正式开盘，800多名客户到场。206套房全部售完，最低价278万元/套。
之后，厦门房企开始了“价格战”模式。据悉，10月下旬，厦门翔安金茂月推出部分房屋，以“单价2.5万元起”为卖点进行促销，而该项目土地底价为2.9451万元/平方米。
厦门柯睿机构的统计数据显示，10月份，有三个新市场进入厦门市场。其中万科白鹭县启动价格“大降”营销，轰动一时，实现热销；而另外两张新盘面临的是客户短缺，一开盘就凉了。厦门柯睿认为，目前市场客户进入市场的意愿较低，项目的开放加大了优惠力度，降低了价格，但去转换仍然普遍。
厦门机构分析师胡对《证券日报》表示，从数据来看，10月份厦门新增商品房供应量为9.13万平方米，较上月下降近60%，成交量为6.53万平方米。连续四个月，供大于求的局面，库存持续扩大，去化学周期约31.6个月。项目入市压力持续加大，价格营销战愈演愈烈。一些项目继续降价。
据业内人士介绍，厦门金茂悦项目虽然有央企背景，且楼盘位于厦门周边东海区，有景观资源，但实际销售业绩一般。此人认为，面对光线市场，很难重现那种强烈观望气氛的“抢房”。
本月15日，国家统计局公布的数据显示，10月份厦门市二手房价格下降0.9%，环比下降幅度较9月份的0.3%明显上升0.6%，居全国首位；同比下降5.3%，比9月份扩大0.4%，降幅也位居全国第一。值得注意的是，厦门二手房价格已经连续19个月下跌。
58房屋研究所首席分析师张博在接受采访时表示，楼市降温已成为共识。从今年8月份开始，只有一个城市的房价下跌，10月份，许多城市的房价下跌。国家系统发布的数据显示，楼市持续降温，一线城市探索房价的力度持续加大。
胡对《证券日报》表示，从厦门楼市来看，今年第三季度末，有打折降价的趋势。总体而言，厦门楼市受政策调控影响，一、二级市场逐渐回归平淡，进入长期盘整期。尤其是2016年前后拍摄的王迪项目，更是难以解开，已经进入割肉阵痛阶段。打折出售的商品使利润变得流行，但总体来说仍然很难变得更好。对于房企来说，一方面土地市场的低地价成为常态，征地成本降低；另一方面，新房市场利润严重压缩在空之间，资金回笼压力较大。
据其进一步分析，从目前的情况来看，厦门楼市很难严格控制，主要是加强市场监管，整顿房地产市场秩序，但从保证正好需要和留住人才方面可能会有一些政策保障。
厦门和君土地评估董事长王琦告诉《证券日报》，万科白鹭县降价营销成为“网络名人”事件，对市场影响很大。目前，房地产企业正在发力，在这一轮市场条件下，一些中小开发商面临资金压力，需要撤资。但在全国楼市降温的大环境下，厦门面包和面粉价格倒挂的现象，一定程度上与厦门土地的“饥饿”营销有关。
底价是什么意思
底价为单位建筑面积分摊的土地出让价格。计算方法:出售土地的价格除以土地允许的最大建筑面积。最大建筑面积由政府批准的容积率控制。
底价计算公式
底价=总地价/总建筑面积
其中，房价中楼层地价的计算涉及到两个指标:土地本身的价格和规划容积率。土地价格本身包含购买土地时发生的所有费用，规划容积率可以通过规划总建筑面积除以土地面积得到。
总建筑面积=总土地面积*容积率(总土地面积*容积率)这只是计算容积率的面积。总建筑面积还包括地下和部分面积(不算容积率)。
因此，容积率的计算公式可以转化为:容积率=地价/规划建筑面积=土地单价/容积率
