5月5日，《中共中央、国务院关于建立和完善城乡一体化发展体制、机制和政策体系的意见》发布。作为当前推进城乡一体化发展顶层设计的文件，农村土地制度改革和涉及的农村转移人口市民化问题备受关注。
宅基地三权分立探析
上述文件指出，农村宅基地制度应稳步、审慎地进行改革。加快完成综合用房宅基地使用权登记发证工作。探索宅基地所有权、资格和使用权分离，实行宅基地集体所有制，保护农民宅基地资格权和农民住房产权，适度放开宅基地和农民住房使用权。鼓励农村集体经济组织及其成员盘活闲置宅基地和闲置房屋的使用。在满足规划、使用控制和尊重农民意愿的前提下，允许县级政府优化农村土地布局，有效利用分散的农村建设用地。
建立集体建设用地市场准入制度。加快农村集体建设用地使用权登记发证。根据国家统一部署，在符合空之间土地的规划、用途控制和合法征用的前提下，允许农村集体管理建设用地入市，允许地方市场入市或异地调剂市场；在农民自愿的前提下，允许村集体将闲置宅基地和废弃的集体公益性建设用地变更为集体管理建设用地，依法进入市场；推动城中村、城中村、村级工业园区等连片开发区域的土地依法有序进入市场；推进建设用地使用权和地上建筑物所有权的集体管理，实现房地产的整合、分割和转让。
振兴闲置宅基地和闲置房屋的使用，允许农村集体建设用地进入市场，为农村土地市场改革开辟了新途径。上海中原房地产市场分析师卢文喜在接受采访时表示，此举为土地市场的供应端口开辟了新的渠道，可以减少闲置土地的浪费，缓解土地供应矛盾，提高土地集约利用率。同时，还可以增加农民收入，促进村民市民化，帮助新型城镇化。
然而，国家发改委发展规划司司长刘春雨在新闻发布会上强调，“农村宅基地制度应当谨慎改革。需要注意的是，城里人买不到农村的宅基地。严格按计划实施土地用途管制的原则不能打破。严禁利用农村宅基地建造别墅和私人会馆。”
关于这个规定，陆文熙说，这个坑一定不能开，因为土地的性质是不能改变的。如果允许城市人自由买卖宅基地，就会造出更多的小产权房，市场会变得更加混乱，小产权房本身也会被清理干净。这项政策是用于土地供应的新突破，解决更多人的住房问题，而不是个人豪华住房问题，要从根本上杜绝土地浪费。
集体管理建设用地入市开发
事实上，中国农村土地制度的改革不是一蹴而就的，而是多年来逐步推进的结果。上述文件提到稳步稳妥改革农村宅基地制度，建立集体经营建设用地市场准入制度，已经不是第一次了。
根据中国指数研究院提供的数据，2008年十七届三中全会概念性地提出逐步建立统一的城乡建设用地市场。2013年，十八届三中全会提出“农村集体管理建设用地应当允许出售、出租和入股，并以与国有土地同等的权利和价格进入市场”。同年，深圳、广东、温州、江苏、安徽等省市开始试点发行论文。2014年，中央一号文件和国家新型城镇化规划强调市场进入。
2015年，第十二届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议确定了33个农用地入市试点县(市、区)。其中，15个地区试点了集体经营性建设用地市场准入制度改革，并扩大试点，这是改革的一个重要转折点。
2017年，13个城市获准开展利用集体所有的建设用地建设租赁住房的试点项目。集体经营性建设用地入市的转型方向，通过租房向“住”迈出了重要一步，也是改革的重要切入点。目前，北京、福州、南昌等城市先后试点使用集体建设用地建设出租屋。其中，2018年北京已启动6个集体土地租赁住房项目，提前完成年度建设任务。
2018年1月15日，国土资源部部长蒋大明表示，我国将探索宅基地所有权、资格和使用权分离，实行宅基地集体所有，保障宅基地农民的资格权利，适度放开宅基地使用权。
随后，2018年中央一号文件也提出要深化农村土地制度改革。系统总结农村土地征收、集体建设用地入市管理、宅基地制度改革试点经验，逐步扩大试点。完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格和使用权分离。
2018年，最新的《土地管理法》草案删除了国有土地或原集体土地被征用为国有土地必须用于非农建设的要求，并提出允许集体建设用地直接进入市场。
放松结算并不意味着放松监管
上述文件也要求完善农业转移人口的市民化机制。我们将有效有序地深化户籍制度改革，放开和放宽除部分特大城市以外的城市落户限制。建立健全政府、企业和个人共同参与的农业转移人口市民化成本分担机制，全面落实支持农业转移人口市民化的财政政策、增加城市建设用地规模和吸纳农业转移人口落户数量的政策，以及中央预算中向农业转移人口落户较多的城镇倾斜投资安排的政策。维护入驻城市农民的土地承包权、宅基地使用权和集体收入分配权，支持和引导其依法自愿转让上述权益。提高城市包容性，促进农民工特别是新生代农民工融入城市。
中国大厦研究所所长朱小红告诉记者，目前主要是中小城市承担了农村人口的市民化，这些城市的落户已经基本放开。如果中小城市吸纳农村人口，大城市的一些疾病是可以减少的。但由于人口分布，一线城市相对较小。
同时，发改委也在新闻发布会上指出，放松结算并不意味着放松对房地产的监管。无论户籍制度如何改变，习近平总书记提出的“房子是为了居住，不是为了投机”的立场必须坚持，不能动摇。因此，我们应该始终坚持房地产稳定健康发展的底线。城市既要满足刚性和改善的住房需求，又要坚决避免投机者借机“钻空”，实行“一城一策，一策因市，市政府负主要责任”的长效调控机制，防止房价大幅波动。
