住房按套房使用面积计算:并不意味着取消公摊面积
近日，《住宅工程规范》开始在住房和城乡建设部官网征求意见。征求意见稿提出了住宅建筑设置电梯的要求，由原来的7层及以上或16米以上提高到4层及以上或9米以上，并明确新住宅建筑应全面装修交付。其中，人们普遍关注的是，住宅建筑应该按使用面积交易。屏蔽关于“泳池面积将被取消”“房价将再次上涨”的新闻。据悉，这是住房和城乡建设部第一次在官方文件中明确住宅建筑按套内交易。专家表示，该规范目前正处于征求意见阶段，离真正付诸实施还很远。另外，按内区交易并不意味着取消共享区，也不影响总购买价格。
[焦点1]
会影响购买总价吗？
对买房成本基本没有影响
麦田房产首席市场分析师张认为，现在世界上很多国家都是利用套内面积进行房屋交易，这是国际主流的交易方式。此外，由于目前住房的共有面积相对较高，消费者在购买时，住房面积与实际居住体验存在较大差异，这也影响了整个住宅消费市场的体验。不过，张表示，是否按套内面积交易对购房者的购房成本影响不大。更多的影响在于行政调整，比如官方内部操作，数据调整。
中原地产首席分析师张大伟认为，是否采用套房定价对购房者的实际购房成本没有影响，主要影响的是一些开发商在政策下以较低的购房率出售房屋。此外，对于购房者来说，从建筑面积中获得的物业费和其他费用也可能会减少。
张大伟表示，内部面积估值的最大影响是期房的销售，买家更容易对现有房屋和二手房进行估值。从内算价格来看，重庆等个别城市在国内落地，对购房者更有利，减少了开发商的灰色收益。
以北京某近期入市的商品房为例，商品房实际套内面积141.5平方米，单价10.8万元，增加池份额后变成173.7平方米，涨幅18%，平均单价变成8.8万元，跌幅19%，但总价超过1520万元。
也就是说，如果按照内部面积来定价交易，虽然面积小了，但是单价增加了，但是计算方法变了，总价不变。
[焦点2]
按内区交易有什么好处？
它可以减少房地产交易中的面积纠纷
在征求意见稿中，该条规定的起草说明表明，按套内面积交易是居民关注的焦点，关系到每一个住宅用户的切身利益。目前我国住宅建筑主要以建筑面积交易，导致同一项目建筑面积相同但使用面积不同的问题，加剧了“分摊面积伤人”的矛盾。
有专家表示，虽然按套内面积计价不影响总房价，但可以在一定程度上减少房地产交易中关于面积的争议。此外，也为房产税的出台奠定了基础。
