目前业内人士表示，一方面，燕郊房价在大幅下跌后已经全面调整，另一方面，近期也出台了一些优惠政策，两者叠加后，燕郊楼市有所回升。
“年前(2019年春节前)，我打算自己在燕郊买一套二手房。我本来是和业主协商价格的。76平米总价130万元，按单价1.7万元/平米计算。后来地铁平谷线改线方案出来后，房东改变主意，不卖了。那套房子就在规划建设中的地铁站附近，现在业主要求每平米两万多。”燕郊中介郝伟(化名)孤独地告诉《21世纪经济报道》记者他最近的购房经历。
郝伟，河南商丘人。虽然他出生于1994年，但他已经从事房地产销售六年了。他告诉《21世纪经济报道》，春节前燕郊房价开始上涨，北京市委、市政府迁至通州市副中心，平谷线地铁线路变更，刺激了燕郊楼市。
壳牌研究院真实数据数据库显示，2018年10月份燕郊二手房平均成交价格仅为16722元/m2，但到2018年12月，燕郊二手房平均成交价格已升至18416元/m2，2019年1月，二手房平均成交价格已达到18805元/m2。燕郊除二手房外，一手房单价一般在2万元/平米以上。
燕郊作为离北京最近的城镇，由于大量的溢出需求，一直被称为楼市的晴雨表。在通州、北三县一体化的背景下，燕郊楼市走势也成为关注的焦点。
燕郊楼市躁动不安
2019年元旦第三天，燕郊一个叫“艺术中心”的售楼处，还是有三两个人来看房子。由于二手房业主普遍开始提价或勉强出售，这种一手房产开始成为中介推荐的重点房产。宽阔安静的街道，高耸的建筑，美丽的绿色植物，燕郊不再像当年的乡镇。营业员指着规划告诉《21世纪经济报道》记者，根据通州和北三县的统一规划要求，未来的房地产周围将有大面积的公园和娱乐中心。
2019年1月，北京城市分中心行政办公区正式开放。高德地图显示燕郊镇人民政府离这里只有11.3公里。立刻，关于燕郊的好消息不断涌出。2019年1月13日晚，北京市计委、市大办相关负责人透露，明年开工的北京城市轨道交通分中心平谷线已调整规划。进入燕郊后，平谷线将分为两部分，一部分将连接到城市副中心的枢纽站，另一部分将到达东巴地区。
虽然燕郊地铁连通的消息早就传出去了，但分中心的正式搬迁和地铁调整计划极大地刺激了当地的楼市。目前，通过在安居客上搜索燕郊的房子，计划中的地铁附近的二手房被贴上了“地铁附近”的标签。
燕郊中介刘先生告诉《21世纪经济报道》，上述好处对燕郊房价影响很大。“自从去年北京宣布地铁线路变更后，燕郊房价开始上涨。现在燕郊的平均房价在18000元到24000元/平米不等，属于区间价格。具体金额视具体地点而定。很多二手房都涨到了2000-4000元/平米之间，很多业主已经开始不情愿的卖了。”
刘先生还记得2017年3月前燕郊市场的躁动。“当时燕郊的房价一度涨到了3.6万元/平米，有的楼盘甚至超过了4万元/平米。当时只听说北京市政府要搬迁，房价开始快速上涨。现在地铁平谷线改了，房价可以涨了。现在没人敢说，没人能想象。”
谈到目前业主的心态，刘先生说，“很多业主不急于出售，大家都关心政策，更多的人想买房。目前房价刚开始上涨，房价上涨前景很好。所以有些业主不按房卖，想等房价再涨。他告诉记者，现在开始更合适。再等下去，后期的房价可能就不好说了。最近中介很忙，咨询的人比较多。”
郝伟也有同感，郝伟甚至给记者发了两个他保存的视频。一个是北京市十五届人大二次会议新闻发布会的视频剪辑。有关领导主要阐述了地铁平谷线改线方案；另一个是河北电视台邀请专家解读北京通州总体规划和廊坊北三县融合规划会给北三县带来什么好处。
最轻微的麻烦都在挑动楼市的神经，尤其是燕郊。郝伟说:“过完年，来看房子的人从来没有停过。因为房价涨的快，前景好，来看房的人觉得买了就能挣钱，这个房价涨了肯定不会跌。就算现在涨，这个房价便宜，他们也会考虑自己买。”
交易量正在回升
房价上涨不是虚火，而是成交量回升。
链家APP显示，燕郊过去90天(截至2019年1月31日)售出653套房屋。一位在链家工作三年多的中介表示，2018年12月，链家燕郊西区所有门店售出二手房约150套，而2018年7月，该数字仅为30套左右。从2017年7月廊坊限购高峰期开始，每个月的成交数据“第一次出现这么多交易”。
燕郊楼市的真正调整始于2017年6月2日。北京调控升级后，廊坊市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场稳定健康发展的实施意见》，明确规定廊坊、永清、固安、霸州、文安三个北方县限购，未在本市登记的居民需提供当地三年社保，购买一套。
上述政策给北京周边楼市带来了深度调整。根据58房管所的数据，以燕郊为例，二手房上市价格从2017年4月的最高点28611元/平方米跌至低点。2018年10月15日，平均上市价格仅为20002元/平方米，较去年4月下降30%。安居客在线页面浏览量显示，2018年4月燕郊较2017年4月下降了57.5%，非常明显，2018年下半年页面浏览量仍呈下降趋势。
“燕郊房价长期运行在底部。可以说前两年的价格泡沫已经消除，再跌的空很小。所以任何一种利好政策都可能引发强烈的反弹欲望。这波价格回升是政策和时间节点各种作用的结果。一、通州将与北方三县整合规划。二是平谷线确定燕郊选址，城际铁路开工建设。”58住宅研究院高级分析师李震分析。
易居房地产研究院副院长杨红旭注意到，燕郊这一轮房价跌了不少，上一轮也涨了不少，上一轮达到250%左右，远超北京房价涨幅。在投机性投资需求的驱动下，楼市泡沫相对较大。2017年3月以后，尤其是6月以后，房价大幅下跌，一直稳定到2018年底。到2018年12月和2019年1月，出现了一些优惠政策。比如北京通州市分中心的政府机构迁入，最近的北方三线城市和通州市分中心做了统一规划，地铁线延伸经过燕郊，这都是一些好消息。因此，一方面，燕郊的房价在大幅下跌后得到了充分的调整；另一方面，最近出台了一些优惠政策。两个因素叠加后，燕郊楼市有所回升。
谣言刺激
除了以上优势，还有一个传闻引发了燕郊楼市的躁动。有传言说关于三和本地限购政策，两地正在讨论北京五年社保政策，协助三和本地买房。对此，接近三河市政府的人士透露，“此事正在沟通，没有最终结论。”
然而，公开信息显示，监管对当地房地产行业产生了巨大影响。根据三河市2017年国民经济和社会发展统计公报，2017年全市GDP为547.5亿元，按可比价格计算比上年增长0.1%，增速下降5.9个百分点。地区GDP增速下降主要是监管政策的影响和房地产行业的大幅下滑造成的。2017年，房地产业实现增加值45亿元，下降45.8%，第三产业增速下降14.6个百分点，区域GDP增速下降6.6个百分点。财政收入占GDP的19.1%，比上年下降5.5个百分点。
公报还显示，房地产限购限贷政策出台后，对三河市房地产业的影响很大。全年房地产开发投资132.3亿元，比上年下降29.4%。占固定资产投资总额的21.2%，比上年下降11.5%。全年商品房建筑面积413万平方米，比上年下降44.3%，其中住宅建筑面积229万平方米，下降56.2%。商品房竣工面积78万平方米，比上年下降83%，其中住宅竣工面积27万平方米，下降92.6%。商品房销售面积52.8万平方米，下降81.1%，其中住宅销售面积47.3万平方米，下降82.5%。商品房销售额达到94.9亿元，下降79.7%，其中住宅销售额达到85.6亿元，下降81.3%。
杨红旭表示，他长期看好燕郊楼市。“第一是靠近北京，特别是靠近通州市副中心。购房后可作为第一居所用于自住；第二，随着燕郊北三县和通州市副中心城市规划的整合，燕郊的城市环境、公共服务和城市基础设施将进一步优化，有利于房价和地价的上涨。”
关于北方三县楼市的未来，李震认为，从燕郊和北方三县的功能定位来看，未来将成为人口的主要溢出居住地，住房需求暂时不会降温。此外，今年上半年，区域协调发展相关规划出台的可能性较大。经过一些有利的刺激后，北方三县的房价会有一定程度的上涨，直到趋于稳定。但在不放开限购的前提下，在不炒房的背景下，燕郊很难回到原来楼市疯狂火爆的时代。
