一文搞懂：以非货币性资产进行投资的一般性税务处理周逸韦在经济业务活动中，除了以现金投资外，以非货币性资产投资，对投资双方来说，不用大量现金交易，同时盘活了资产，满足了交易双方的需求。以非货币性资产投资涉及的一般性税务如何处理。案例：A房产公司2019年1月1日以成本为5000万元的土地投资入股B公司，土地评估值8000万元，假定A与B无关联关系，符合一般性税务处理，土地未摊销，A公司纳税事项及如何账务处理？分析：一、增值税
根据财税「2016」36号附件1 第十条 销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。 第十一条 有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
房地产公司以土地投资入股被投资公司换取被投资公司的经济收益，增值税方面视同销售。以销售时同类产品的公允价或销售均价确定计税价格，如果无此价格则由税务部门核定。营改增后税率出现变化，以股权办理时间对应增值税率。
取得土地时间在营改增之前，转让时增值税可选择适用差额征税，全额开票，参考财税47号：第三条第二点规定：“纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。”
取得土地在营改增之后，转让土地使用权时增值税不适用差额征税。二、企业所得税
根据《关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》第一条规定“居民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。”
房地产公司以土地对外投资视同对外销售，假定不符合特殊性税务处理，全额确认土地转让所得，计入当期应纳税所得额。
《财政部 国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》第四条规定：“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”同时第五条规定“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。”
因此只要有一方为房产开发企业，则不能避免缴纳土地增值税。四、印花税根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》的规定，投资方将土地投资入股到被投资企业名下，投资方按照产权转移书据缴纳印花税，适用税率为0.05%。被投资方缴纳印花税与契税。五、契税被投资方收到投入的资产，以资产的公允价作为记账基础，并以此作为计税基础缴纳契税。同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。财税【2018】17号第六条中有此规定。六、会计处理A公司账务处理：借：长期股权投资 8727.27贷：无形资产 5000贷：资产处置损益 3000贷：应交税费-应交增值税-销项 727.27 *10%）附加税分录略B公司账务处理：契税：8000*3%=240万元.借：无形资产 8240借：应交税费-应交增值税-进项 727.27贷：实收资本 8967.27资产处置损益3000万元，税法可以按5年均匀分期计入应纳税所得额，如果企业选择该项所得税优惠政策，即每年分期计入应纳税所得额600万元，会计处理确认了资产处置损益3000万元，产生了税会差异，应在2019年所得税汇算清缴时在应纳税所得额中纳税调减2400万元。如果以土地、房屋之外的非货币资产投资则不会涉及土地增值税。土地增值税视土地开发与否与加计扣除直接相关，从而产生不同的计算结果。以土地未开发为例，土地增值率：/5000=60%，对应税率是40%，土地增值税为：3000*40%-5000*5%=950万元。会计分录：借：税金及附加 950贷：应交税费-应交土地增值税 950本文为财税聚焦原创文章，如需转载请注明出自财税聚焦
