什么是老年人住房
老年住房是在拥有资源的基础上，利用住房生命周期与老年住户剩余寿命的差异，通过一定的金融或非金融机制的整合，实现广大老年人所拥有的巨大房产资源，尤其是人死后住房的剩余价值。实现价值的流动，为老年人的余生建立长期、持续、稳定甚至终身的现金流入。
中国有1.78亿60岁以上的老年人，养老的经济模式主要是子女抚养、退休养老和社会保障。渐渐的“老有所居”，年轻人贷款买房，老年人把房子抵押给银行或保险公司，由上述机构支付养老费用，晚年衣食无忧。
「老人院」能走多远？
「以房养老」是否划算？为什么要在全国范围内开展“老人院”试点，以防感冒？「老人院」能走多远？——近日，中国保监会发布《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险范围的通知》，将“户到户养老保险”从原试点城市扩大到全国。一时间，“以房养老”再次引发社会热议。
辛苦买一套房，等老了再去保险公司“反向抵押”，每个月领固定养老金。这种“前半生我养家，后半生房子养我”的做法，之前在全国很多地方试行了四年，但参与的家庭不到100户。“居家养老”作为一种创新的养老模式，可以为老年人提供多元化的养老保障，但在政策愿景和实际操作之间仍存在一些障碍需要克服。
如何在中国发展“老年住宅”？
创新价值。感冒只是暂时的
只有一家保险公司开展业务，共覆盖139份保单(99户)。自2014年7月起，“以房养老”试点在北京、上海、广州、武汉正式启动，至今已有4年，但进展缓慢，市场冷淡。
“老房”，又叫“反向抵押贷款”或“反向抵押贷款”，与银行按揭买房正好相反。拥有房屋全部产权的老年人将其财产抵押给保险公司，但经抵押权人同意，继续拥有房屋的占有、使用、收益和处分权，并按约定的条件领取养老金，直至死亡；老人去世后，保险公司取得抵押财产的处分权，处分所得将优先用于支付养老保险的相关费用。
“上门养老”作为一种创新的养老方式，由保险公司承担风险，确保老年人晚年无忧，为老年人提供了一种新的养老解决方案。
然而，这种新的选择似乎“不得人心”。对于保险公司来说，这种保险是保本微利的业务，涉及房地产、金融、税务、司法等多个领域，存在很多不确定性。对于老年人来说，受传统养老观念、产权纠纷、房地产市场不稳定、相关配套政策不完善等因素的影响，他们也很担心。
试点的反响并不理想，“以房养老”在全国范围内的实施引起了争议。业内有人认为，目前“老年住房”仍处于“小众”状态，没有广泛推广的市场环境。
那么，为什么要在全国范围内推行“入户养老”呢？银监会发布的《通知》指出，将“户到户养老”保险扩大到全国，是“形成对传统养老方式的有益补充，满足老年人差异化、多样化的养老保障需求。”专家表示，虽然试点结果不理想，但不能否认“户对户养老”保险的巨大创新价值和现实意义。
“‘养老’是应对老龄化的有效手段之一。有利于我国多层次养老保障体系在全国的建设。通过政府和市场之间的合理分工建立的养老保障体系是最有效和最明确的政策举措。”中国保险学会会长姚庆海在接受本报采访时表示，从发达国家的发展历史来看，“养老”符合我国居民未来的养老安排和消费观念，当前的“冷”只是暂时现象。
中国老年学会会长刘伟林也认为，作为解决养老问题的一种选择，“上门养老”可以增加养老资本，提高老年人生活质量，扩大内需，刺激消费，具有积极意义。
如何打破「老人院」的困境？
做好政策研究，培育成熟市场
那么，以房养老是否不值得呢？两个网友的对话很有意思-
有网友说:“30岁买房子，再过30年还房贷，把自己的后半生交给银行。60岁退休，把买了半辈子的房子交给保险公司，保险公司给你钱养老，房子最终归他们。这辈子你都干了些什么？”另一个网友回复他:“这辈子，你让自己好好体验生活！老年住房有什么问题？每个人对自己负责，就是一个美好的社会。”
要不要选择「养老有房」？仁者见仁智者见智。事实上，在发达国家，“老有所居”也是一种非主流的养老模式。中国社会科学院世界社会保障研究中心主任郑炳文认为，在很长一段时间内，我们不应该对“家庭养老”保险市场抱有过高的期望，但作为养老保障体系的一个组成部分，“家庭养老”在扩大部分群体退休收入来源方面发挥着不可替代的作用。
那么，如果“入户养老”试点冷了，怎么破？有媒体总结了中国“户对户养老”模式的四大困境——“靠孩子不靠房子”的观念仍然是主流观念；保障难度:养老机构“难找床位”；运营困难:老人“担心”，机构“怕困难”；政策困境:70年期满后产权归谁？专家认为，“老年住房”涉及政府、金融机构、保险机构、老年家庭等多方面，需要政府统筹规划，各方共同努力。
“国际先进经验建立在‘政府支持+市场成熟’的基础上，经历了多年的发展。推广要有健全的机制，要有成熟的技术和市场。”姚青海表示，政府需要努力改善法律环境，完善风险分担机制，完善监管，保护各方合法权益。同时，金融市场、房地产市场和养老服务市场的不断发展，金融技术的升级和大量专业人才的涌现，将推动“上门养老”市场的发展。
刘伟林认为，保险公司不能只计算经济账户，而是需要配套政策和前期投资，先培育市场，再走向成熟。他建议在全国范围内开展“住房养老”，地方政府要根据实际情况做好政策研究，地方金融机构和保险公司要大胆尝试和推进，逐步探索一种可以复制和推广的模式。
银监会发布《通知》，称保险机构要做好金融市场和房地产市场的综合研究和判断，加强对老年人反向抵押贷款保险业务的风险防控；积极创新产品，丰富保障内容，拓展保障形式，有效满足社会养老需求，增加老年人养老选择。
