房地产开发是指从事房地产开发的企业为实现城市规划和城市建设(包括新城区开发和旧城改造)而进行的土地开发和房屋建设的总称。不动产是指土地、建筑物、固定在土地和建筑物上的不可分割的部分，以及依附于它们的各种权益。房地产因其自身的特点，即位置固定不动，所以在经济学上也被称为房地产。
房地产开发市场规模
2019年1-12月，全国房地产开发投资1321.94亿元，比上年增长9.9%；2019年，房地产开发企业住房建筑面积89382.1万平方米，比上年增长8.7%；商品房销售销售方面，2019年商品房销售面积171558万平方米，同比下降0.1%，1-11月同比上升0.2%，同比上升1.3%；2019年底，商品房销售面积49821万平方米，比11月底增加600万平方米，比去年年底减少2593万平方米。其中，住宅销售面积比11月末增加192万平方米，写字楼销售面积增加105万平方米，商业销售面积增加84万平方米。
根据中国研究院发布的《2020-2025年中国房地产开发商深度研究及十五企业投资风险预测报告》，统计分析表明:
一、全球房地产开发商行业发展规模分析
仲量联行发布的最新全球资本流动报告显示，2019年全球商业地产投资总额创历史新高，达到8000亿美元，同比增长4%。2019年第四季度，全球商业地产跨境投资交易量飙升至1070亿美元，仅次于2017年第四季度的最高交易记录。2019年，跨境交易总额达到3490亿美元，导致区域间资本流动大幅增加，资金总额达到2540亿美元，远高于1770亿美元的长期平均水平。
图表:2015-2019年全球商业地产投资总额
资料来源:戴德梁行
二、全球房地产开发商行业的区域格局
1.亚太地区
2019年第四季度，亚太地区商业地产投资交易额较2018年同期下降4%。随着这种放缓趋势，亚太地区此前创纪录的增长速度将放缓，甚至全球商业地产投资也将下降。
2.北美
北美不仅是房地产投资的热门目的地，也是投资资金的重要来源。2019年，北美商业地产投资达到5460亿美元，同比增长17%，2020年预计为5307亿美元，同比下降3%。
3.欧洲
据第一太平戴维斯(Savills)称，2019年欧洲商业房地产投资达到2190亿欧元，比十年平均水平高出22%，尽管与2018年相比下降了13%，这是有史以来第二高的水平。瑞典的发展活动为市场提供了长期融资机会，尤其是在2019年(增长8%)，而在意大利，年底的投资与2018年相同。库存仍然是投资活动中的一个主要挑战。
目前欧洲房地产需求依然旺盛，持续吸引资金，50%是跨境。然而，经济放缓和地缘政治的不确定性增强了人们对有质量活动的主要市场和二级市场质量的自觉关注。总体而言，欧洲投资者的需求仍集中在写字楼，占2019年商业地产总投资的41%。
三.全球房地产开发商行业未来趋势预测
第一，在低收入环境下，房地产仍然具有很强的保值增值功能
2019年，全球国债收益率呈下降趋势，许多国家的长期国债收益率甚至处于历史低点。但相对于大多数其他类型的资产，房地产还是有一定溢价的，这使得房地产投资在未来还是有较大优势的。
2019年第三季度，全球房地产投资交易更加活跃，交易量同比增长13%，达到2050亿美元；2019年前9个月，全球房地产交易额为5500亿美元，比2018年同期增长约1%。可以看出，尽管机构投资者的态度越来越谨慎，但我们仍然可以看到2020年大量投资者进入房地产行业。
从区域来看，亚太地区的房地产投资市场活动未来也在上升。2019年第三季度，交易额同比增长18%，达到420亿美元；2019年前三季度，交易额达到历史最高水平，总计1280亿美元，比去年同期增长10%。推动这一增长趋势的主要因素是:中国，其2019年前三季度的总交易量同比增长56%。
2020年，虽然由于全球市场的不确定性、贸易战和经济放缓，房地产投资将面临一定的挑战，但科技的发展、社会的变化和人口的变化将为房地产投资带来新的机遇。
第二，写字楼供应将增加，租赁交易可能放缓
2020年全球写字楼开发活动将达到高峰，预计新建写字楼面积将接近1900万平方米。一方面，这将为租户提供更多的选择；另一方面，鉴于完成量的反弹，预计2020年全球写字楼市场空将有所增长，到2020年底可能达到11.7%；此外，这将进一步减缓全球30个主要市场高品质写字楼的租金增长率，使其在2020年达到1.5%左右。
仲量联行对全球96个国家和市场的统计显示，2019年前三季度全球写字楼租赁交易量较去年下降3%。预计这一趋势将持续，2020年全球交易量将进一步放缓近10%。
虽然受经济不确定性等大环境的影响，写字楼租赁市场出现放缓迹象，但租户需求仍有一定弹性。预计未来金融机构、专业服务机构、科技企业仍将是办公需求的主要驱动力，而来自灵活办公服务提供商的需求将占很小比例。
第三，“最后一英里配送竞争”促进物流市场需求升级
电商企业和传统零售商正在上演“最后一英里配送大赛”，他们都需要以更快的速度向消费者提供产品。这种情况将转化为新的需求——企业需要重构供应链，转向全渠道分销模式，升级物流仓库空以提高效率——这将有助于推动全球物流房地产建设规模向更高水平发展。虽然供应规模会大幅增加，但净吸纳率和预租率也处于较高水平，因此未来物流市场的空购买率仍可维持在同一水平甚至下降。
更详细的分析，请关注中国研究院发布的《中国房地产开发商深度研究及十四五投资风险预测报告》
