北京共有产权房相关问题解读！
北京的共享产权房一经推出，就引起了社会各界的广泛关注。为此，北京市住房和城乡建设委员会近日就选址、申请、价格、重新上市等公众关注的话题推出了一系列解读:购买共有产权住房仍可使用利率较低的公积金贷款；再次购买商品房，购买者需要将共有产权的房屋腾空给更难的“夹心层”等等。
公租房和自住有什么区别？
有网友一直不解:“共有产权房和公租房，限价房和自住有什么区别？”
为此，记者梳理了北京市住房建设委员会的官方解释。从经济适用住房的性质来看，可以分为租赁住房和产权住房。众所周知，公租房属于出租屋，其保障功能体现在租赁上，而不是买卖上。
同样，经济适用住房如果有交易产权，可以买卖产权(部分或全部)，即属于产权型政策性住房或经济适用住房，包括经济适用住房、限价商品房、自住商品房、共有产权住房。但共有产权房与其他产权政策房的区别在于不能转换为完整的商品房，而其他产权政策房在满足一定条件后可以转换为完整的商品房。
例如，共有产权房屋的购买人取得5年的产权证，所购房屋的产权份额可以按市场价格转让，非持有部分不能转让；自住商品房购买满5年的，可以转让全部产权。
“共有产权房不能转为商品房，挤占了投资需求，也意味着换房时升值受限空”中原地产首席分析师张大伟告诉记者。
公积金贷款可以用吗？
对于个人购房者来说，共享产权意味着更低的成本和更少的首付。此前，那些刚刚需要购买公积金贷款和商业贷款不足的房子的人终于有了新的选择。北京市住房和城乡建设委员会官方微信号“住在北京”明确回应:可以用公积金贷款购买公租房。
记者了解到，目前在北京购买第一套房的大多数银行的商业贷款利率比基准利率(4.9%)高10%，第二套房高20%，分别为5.39%和5.88%。比如同样是购买首套住房贷款100万元，贷款期限25年，公积金贷款利率3.25%，月均还款额4900元；如果使用商业贷款，利率为5.39%，每月还款额将上升至6100元，每月还款额将高出1200元。
“这对于普通家庭来说可不是小数目。”在张大伟看来，能在北京用公积金买房的，基本上都是有底子的购房者。毕竟公积金贷款上限120万，400万的房子首付至少300万。此外，公积金贷款仍然实行“还房不还贷”的政策。
买了商品房后，共有产权房该不该腾退？
“据说住上共有产权的房子后有商品房，就需要退休。是真的吗？”微信网友“星城”评论道。对此，《生活在北京》给出了肯定的回答。
事实上，这一规定是由共有产权房屋的房屋性质决定的。在北京目前的多维度住房保障体系中，对于中低收入群体，通过租赁、小户型、低租金等方式满足公民的基本住房需求；对于夹心层群体，通过产权、中型单位和适当的售价满足公民自住住房的需求；对于高收入群体，可以通过产权或租赁、市场价格等方式满足不同层次公民的住房需求。
北京市住房和城乡建设委员会表示，共有产权房主要面向“夹心层”住房困难群体，作为一种重要的中端支持方式，住房制度更加公平合理。
因此，申请人在购买共有产权房后购买商品房的，不属于共有产权房主体服务的“夹心层”。因此，产权再分配也是合理的，其主要目的是向住房困难群体提供腾出来的房子。
而且对于共有产权房的重新挂牌管理，北京市住房和城乡建设委员会坚持“封闭管理、循环利用”的原则，明确了共有产权房的“共有产权”性质在重新挂牌后不能改变。新购房者的产权仍然是“共有产权房”，房屋产权份额比例不变。
它是在哪里建造的？小区环境怎么样？
根据北京市住房和城乡建设委员会近日发布的解读，共有产权房将突破人们心目中传统经济适用房固有的观念，交通便利、智能人脸识别、无线网络全覆盖等都将成为亮丽的加分项。
这位官员表示，共享产权房将优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施相对完善的地区；全面实施预制施工、全装修、成品交付，实施绿色建筑二星级及以上标准；实现小区无线网络(WIFI)全覆盖；同时安装人脸识别系统，试点建设智能小型公共仓库；图书馆和健身中心作为标准配置。
目前，北京唯一一个开放摇号的共享产权住房项目是首次开放保利金都家园，共有427套可售房屋。该项目位于朝阳区朝阳北路黄区地铁站A出口西侧，紧邻地铁6号线，交通相对便利，距朝阳区青年路商业区仅十分钟车程。
如何定价？产权比例是多少？
与其他产权式经济适用房不同，产权是共享的。顾名思义，产权要合理划分。至于个人购房人可以购买多少份产权，不能自主选择。
根据规定，购房人的产权份额将参照该项目平均销售价格与同地段同质量普通商品房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地的区级机构持有，也可以由市级机构持有。
在销售价格方面，共有产权住房项目的平均销售价格应低于同等区位和质量的普通商品房价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购买的承受能力等因素；其次，类似于商品房，每套共有产权房的价格会结合楼层、朝向、位置等因素小幅波动，浮动幅度为5%。
谁能买？怎么申请？
针对谁可以申请的问题，《北京市共有产权房管理暂行办法》给出了明确的门槛设置:“购房家庭必须是符合本市购房限制条件，且无家庭成员名下住房的家庭，其中单身家庭购房。申请人至少30岁。”
当然，《办法》也明确了各区人民政府在遵循基本申请条件的前提下，要考虑重点人才的住房需求，满足本区非本地工作户住房需求的住房数量不低于30%。
“怎么申请？”这是最受询问的问题之一。甚至有网友说:“当初关注的是共有产权的房子，但再看到新闻，第一波抽奖就结束了。不知道从哪里能及时看到项目消息。”
对此，北京市住房和城乡建设委员会给出了详细的操作方法。自网上购买共有产权房实施以来，符合条件的家庭可在网上购买共有产权房期间登录区住房和城乡建设委员会(房管局)官网申请购房，网上填写《购房申请表》和《承诺函》，如实申报家庭人口、户籍、婚姻、住房等情况，并按规定条件和项目公告准备相关证明材料。
记者发现，如果想及时获取共有房产的申请和抽奖信息，可以关注“住在北京”的微信微信官方账号，重要信息显示；申请人如需查询资格验证结果、申请代码、抽奖结果，可登录北京市住房和城乡建设委员会官网“共有产权房(自住商品房)”栏目。
