写字楼是什么 写字楼是干什么的？2020年写字楼未来价格预测及发展趋势分析

办公楼行业发展现状及趋势分析

在大城市，写字楼随处可见。写字楼是城市第三产业的重要载体，办公经济是城市经济的重要组成部分。随着中国城市的发展和产业结构的升级，办公经济的比重会越来越大，写字楼在城市中的地位和作用也会越来越大。中国办公市场具有长期投资价值和可持续发展潜力。宏观经济是带动整个房地产行业发展的支柱，特别是对于写字楼市场，从宏观经济的整体GDP水平到第三产业的GDP水平，与写字楼的租赁和销售直接正相关。

在经济发达的大都市，商业精英对办公环境的要求也在不断提高。写字楼除了原有的交通和地理要求外，还需要完备的行政设施、鲜明的建筑设计风格、先进的通讯设备、人性化的内部基础设施以及具有相关经验的物业管理公司等。由于这种高标准的需求，高标准的写字楼价格昂贵，成为房地产类别中极具价值的投资项目。

随着我国产业结构的逐步优化，第三产业已经成为国民经济的支柱。随着知识、全球化和信息化的渗透，产业集群效应越来越明显。因此，受原材料影响较小的第三产业对客户和信息配送中心的集中度要求越来越高，导致写字楼的兴起。

办公楼是干什么用的

办公楼是指各类政府机关行政工作人员和企事业单位职工办理行政事务、从事经营活动的建筑物。写字楼有的是业主住的，有的是出租的，有的是出租的。随着建筑材料和技术水平的提高，以及市中心地价的不断上涨，市中心的写字楼逐渐向高层和超高层发展。在写字楼集中的地区，往往会形成城市的“中央商务区”，为社会各行各业、各部门提供一个集中的办公空间，从而大大缩短了社会各方面空人之间的距离。写字楼已经成为现代城市发展的重要组成部分。

根据中国科研所浦华研究报告《2020-2025中国办公行业全景研究与发展战略研究咨询报告》的数据，

2020年办公建筑行业发展现状

受写字楼销售面积快速下降的影响，2019年国内写字楼销售跌破6000亿元至5328.96亿元，同比下降15.1%，下降幅度从2018年的2.55%扩大至2019年的15.1%。和住宅房地产市场一样，写字楼的销售仍然以期房的销售为主。2019年，写字楼期房销售4040.61亿元，占写字楼销售的75.82%，写字楼现房销售1288.36亿元，占24.18%。虽然中国第三产业GDP长期保持稳定增长趋势，但自2008年以来增长率一直呈下降趋势。到2019年，中国第三产业GDP增速降至6.9%，比2018年下降0.7个百分点。2019年，中国工业增加值同比增长5.7%，比2018年增速低0.4个百分点。宏观经济增速下滑，经济下行压力，给国内写字楼销售带来了一定的负面影响。2018年全国写字楼开发投资规模跌破6000亿元，2019年完成投资小幅上升至6163亿元，增长2.78%。

2018年，全国写字楼开发总投资5996.33亿元，同比下降11.31%。截至2019年7月，全国写字楼投资规模3332.97亿元，同比下降0.20%。2019年1-7月，办公楼建筑面积34416.34万平方米，同比增长4.29%。办公楼新开工建筑面积3930.09万平方米，同比增长21.61%。办公楼竣工面积1407.47万平方米，同比下降15.72%。2019年1-7月，写字楼销售面积2016.08万平方米，同比下降10.83%。其中，现房销售面积524.63万平方米，同比下降18.05%；拍卖行销售面积1491.45万平方米，同比下降7.99%。写字楼销售总额2834.72亿元，同比下降13.26%。其中，现房销售694.32亿元，同比下降18.02%；期房销售2140.4亿元，同比下降11.59%。

目前市场上很多新开发的楼盘，大多是住宅+公寓+写字楼+商铺的组合。在还有很多写字楼项目没有投放市场的情况下，交付使用的写字楼空的入住率已经比较高了。主要是写字楼在租金和物业方面的成本远高于住宅，尤其是甲级写字楼。众所周知，甲级写字楼是城市中的高端写字楼，大多位于繁华地段。很多企业都以在甲级写字楼工作为荣。但由于甲级写字楼租赁成本较高，很多中小企业只能望而却步，甚至很多资金周转能力较弱的中小企业为了降低成本，选择在住宅区工作，导致写字楼入住率较高空。

2020年办公建筑行业发展趋势

每个城市都有很多写字楼市场项目，硬件配套方面实力相差不大。目前国内写字楼项目很多，竞争异常激烈。如何突出写字楼中的重围，是很多办公项目不得不思考的问题。一方面，市场需求旺盛；另一方面，在多元化的需求选择下，大多数写字楼的单一办公环境已经成为许多企业的瓶颈。在竞争如此激烈的背景下，办公产品的竞争软实力需要进一步增强。

随着我国经济结构调整的进一步推进，第三产业逐渐成为经济增长的主要引擎，带动了中资企业的快速发展。许多企业计划未来增加员工，他们也有很强的意愿在办公市场扩大规模。这些企业将继续在原城市扩大租金或在新的开发区域增加租金；这给办公市场带来了新的发展机遇。

历年办公楼竣工面积分析

图表:办公楼竣工面积(万平方米)及增长率

2018年，供应高峰持续上升，CBRE监控的17个主要城市写字楼新增供应接近850万平方米。一线城市新增供应量380万平方米，与2017年基本持平。沪深两市将继续看到100万平方米的充裕供应量，北京CBD、望京、李泽区域项目的集中上市将迎来久违的供应量释放。二线城市新增供应量增长50%，天津、沈阳、苏州、宁波、武汉、长沙压力较大。

截至2019年，全国写字楼竣工面积3923万平方米，同比增长1%，2013-2019年全国写字楼竣工面积复合增长率为5.85%。

四、写字楼市场股票规模分析

图表:甲级写字楼存量及未来供应量

2020年写字楼未来价格预测

2003年以来，写字楼平均销售价格呈现波动上升趋势，2013年达到阶段高点，之后回落调整。近年来，价格稳步上涨。2019年写字楼平均销售价格为16700元/平方米，同比增长2.1%。2020年北京和广州空一线城市入住率相对合理，上海和深圳目前偏高，在19%左右；总体而言，全国主要城市的写字楼租金已经下降。

未来几年，随着城市新商业区的发展和轨道交通的进一步畅通，中国的写字楼市场将会有一个较长时期的大规模供应。在这方面，CRPC利用各种原始信息处理技术收集、整理、处理、分析和传输办公行业市场的海量数据，为客户提供一揽子信息解决方案和咨询服务，最大限度地降低客户投资风险和运营成本，把握投资机会，提高企业竞争力。有关中国办公行业的具体情况，请点击查看《2020-2025年中国办公行业全景调查及发展战略研究咨询报告》。