办公市场发展现状分析
一、办公市场发展特征分析
写字楼市场有两个比较流行的评价标准，一个是甲级写字楼，一个是5A写字楼。所谓甲级写字楼其实是一个通俗的说法，没有固定的标准，因为没有人愿意被称为乙级写字楼。就这样，我等不及任何一栋有玻璃幕墙、有电梯、有“更长”的写字楼，来自称甲级写字楼。相比之下，5A写字楼有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。但对于写字楼来说，几乎没有反例，这无疑是投资购买写字楼的第一要素。
5A智能写字楼的出现，体现了顶级写字楼对高效率的追求。但很多5A写字楼在企业发展过程中表现出很多不完善的地方:地处闹市商业中心，楼高人密，房有限空绿化。“嘈杂、拥挤、压抑”改变了“智能、便捷、高效”的本质。5A的写字楼，过于强调效率而忽视舒适度，显然不能满足人们更高的办公环境要求。
在这种背景下，一种生态、环保、舒适的生活方式应运而生。所谓5O写字楼是指氧气、办公园区、开放免费、拥有(独立私人电梯/空调整)机会(发展前景)。一般这类写字楼具有偏离市中心、生态环境优良、建筑密度低、规模大、业态齐全、区位好的特点，是5A写字楼的升级版。
超大规模
这里所说的超大型，不仅仅是指建筑本身比较大，更强调的是其规模的延伸和扩大。一方面，不仅写字楼本身规模大，还必须有强大的综合配套设施，运营成集写字楼、公寓、商住楼、星级酒店、会展中心、休闲娱乐、购物中心为一体的大型空房间。另一方面，根据其交通状况，四通八达的交通必须是其办公楼规模的重要支撑。如果一个写字楼没有大的建筑体积和大规模的配套设施，很难被称为五星级写字楼。
建筑文化
所谓的建筑文化，对于酒店来说可能指的是国王酒店和皇后酒店的历史，但对于写字楼来说，与其说是世贸中心和国贸中心的品牌文化，不如说是摩天大楼的建筑文化。无论是西方还是东方，发达还是落后，说到写字楼，都有一种明显的摩天大楼情结。虽然美国世贸中心爆炸案影响了全世界对摩天大楼的追求，但估计这只是暂时的。因为原则上低五边形也容易受到攻击。
硬件设施
就像星级酒店在硬件搭配上追求奢华完美一样，他们在写字楼里追求的硬件更多的是技术和创新。这就像是比尔盖茨的科技豪宅和常规豪宅的区别。当然，科技大厦也拥有奢侈品，但只是强调重点已经转移。此外，建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统、电梯、智能化等。都比酒店高级。但就写字楼的本质而言，硬件设施最大的追求是创新，这主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。
软件服务
与酒店的五星级服务标准相比，办公服务发生了明显的变化，一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在为入住酒店的企业提供专业的商务服务上。比如洗衣送餐等酒店式服务被改写为卫星会议、活动策划、会展中心等服务。再比如，一些新建的写字楼，不仅可以实现节假日全天候空调整，还可以在送餐、夜餐甚至为员工办理地铁月票等方面下功夫。
二、写字楼市场投资规模分析
从2011年到2017年，中国办公室开发的投资额逐年增加。由于4万亿元的刺激，2011-2013年写字楼投资增速持续上升，2013年达到38.2%，2013年后逐渐下降，回落到相对稳定的水平。2017年，中国办公市场投资规模为6761.36亿元，比2016年增长3.5%。
写字楼市场的发展与宏观经济有很大的相关性。宏观经济的下滑，工业和服务业规模的下滑，导致近两年国内写字楼市场的表现远低于住宅市场。2018年全国写字楼开发投资规模跌破6000亿元，2019年完成投资小幅上升至6163亿元，增长2.78%。
三.历年办公楼竣工面积分析
图表:办公楼竣工面积(万平方米)及增长率
数据来源:中国普化工业研究院整理
2018年，供应高峰持续上升，CBRE监控的17个主要城市写字楼新增供应接近850万平方米。一线城市新增供应量380万平方米，与2017年基本持平。沪深两市将继续看到100万平方米的充裕供应量，北京CBD、望京、李泽区域项目的集中上市将迎来久违的供应量释放。二线城市新增供应量增长50%，天津、沈阳、苏州、宁波、武汉、长沙压力较大。
截至2019年，全国写字楼竣工面积3923万平方米，同比增长1%，2013-2019年全国写字楼竣工面积复合增长率为5.85%。
四、写字楼市场股票规模分析
图表:甲级写字楼存量及未来供应量
数据来源:中国普化工业研究院整理
V.写字楼平均售价趋势分析
2003年以来，写字楼平均销售价格呈现波动上升趋势，2013年达到阶段高点，之后回落调整。近年来，价格稳步上涨。2019年写字楼平均销售价格为16700元/平方米，同比增长2.1%。
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