根据最新统计，北京二手房交易量在1月和2月下降了50%以上。2020年1-2月，北京二手房签约量约1.2万套，同比下降27.4%。2月份，北京网上签约二手房约3477套，环比下降59.4%，环比下降42.9%。1-2月，北京链家二手房实时成交量同比下降约57.6%。此外，受新冠肺炎肺炎疫情影响，二手中介暂停营业，客户看房热情减弱。整个市场几乎陷入了交易的冻结期，平均交易价格难以保持上涨趋势。2月份二手房平均成交价格为54115元/平，环比下降8.6%，同比下降9.7%。平均交易价格的下降也受到结构性因素的影响。2月份，中心城区6个高单价区成交比例较上月下降3.8个百分点。
疫情之下，北京的二手房都快冻僵了
2月2日，北京二手房价格上涨11套，下跌376套，调价上涨1:34.2。链家有2612个新客户，访客30人。注意30人，不是30套房。当日，全市网上签约二手房160套。目前市场虽然冻结，但还没有完全冻结。降价的房子数量猛增，涨价的房子很少。链家也有一看，30个人能看到100套左右的房子。另外，日本网签约的160套都处于低水平，这些二手房在年前签约的时候基本都在消化。二手房后续网上签约工作日应保持在每天100-200套左右，1月底以来交易停滞将体现在3月下旬的二手房网上签约。
新冠肺炎肺炎对中国房地产市场的影响分析
2020年春节前后，由于疫情迅速蔓延，房地产行业进入休眠状态，企业销售停止。这和其他服务业面临的困难基本相同，比如餐饮、旅游等。1月26日晚，中国房地产协会向会员单位和全行业发出呼吁，要求暂停售楼处的销售活动，疫情过后恢复销售。
(1)售楼处短期关闭影响明显，同期房企收入大幅下降
疫情的发展超乎想象，对房地产最直接的影响就是售楼处的关闭和开发项目的暂停。阻碍销售意味着未来的开发和征地也会受阻；结合1月份房地产企业销售数据，100强房地产企业月销售额达到5097.5亿元，100强房地产企业整体业绩规模较去年同期下降近12%。不言而喻，由于疫情的影响，房地产行业正处于休眠期。
图:前100名房屋销售/亿元
资料来源:浦华中国研究院
(2)疫情打破高成交量，考验房企融资能力
房地产是典型的高负债行业，开发商追求极高的成交。很多房地产开发商都在效仿碧桂园，从征地、融资、设计施工到开业，周期6个月甚至更短。高周转率的目的是为了尽量减少库存和利息压力；
现金流是房企生存和可持续发展的关键，尤其是在行业销售因突发疫情几乎停滞不前、销售回报受阻、现金流压力大幅增加、负债水平上升的情况下，融资能力和成本对房企来说至关重要。由于疫情对经济有一定的负面影响，预计未来市场资金成本会逐渐降低，央行会在一定程度上释放流动性。未来房企在市场上的融资能力将在一定程度上影响房企的发展。
(3)资金充足的房企有望突破土地
从1月份房企征地情况来看，由于春节高峰，工作日减少，房企征地减少。保利发展、中铁建设、万科等资金雄厚的房企都保持了一定程度的征地。受疫情影响，销售退货受阻，房企资金无法有效补充。短期内，房企整体征地会减少，土地市场会继续变冷。但一些资金充足的房企可以在这个过程中抓住机会，拿地补货，竞争压力相对较小，便于长期发展。
(4)中国普化研究院综述
毫无疑问，目前房地产企业最重要的是关注现金流。考虑到第一季度的经济形势，我相信政府还将推出一些刺激政策，如降息和RRR降息。适当放松房地产调控的可能性很大，将出台相关政策刺激房地产增长。关注央行政策和地方房地产调控政策。
2020年北京房价预测
中国科学院预测科学中心发布的报告显示，2020年中国商品房平均售价约为9753元/平方米，同比增长约6.1%。截至2018年底，北京市常住人口总数为2154.2万人，比2017年底减少16.5万人，其中北京市登记总人口为1375.8万人，比2017年底增加16.6万人。与2017年末的2170.7万相比，减少了16.5万。2016年底，北京常住人口达到峰值2172.9万人。
中国人民大学国家发展研究院城市与房地产研究中心主任分析，1月份二手房价格小幅上涨主要有三个原因。第一，去年，本市新建商品房价格连续数月保持小幅上涨，而二手房价格逐月下跌，因此与一手住房相比，二手房价格相对较低。第二，二手房相对于很多新建商品房有优势。第三，由于城市更新等原因，二手房的居住功能与一手房的差距明显较小。
房地产业发展现状
房地产经纪是指以收取佣金和促进他人房地产交易为目的，从事中介、代理等经纪业务的经济活动。目前主要业务是接受房地产开发商的委托，出售他们开发的新商品房。房地产经纪业务不仅代表新房的买卖，也代表旧房的买卖。如果说新房市场催生了房地产开发行业，那么二手房市场催生了房地产经纪行业。所以这里的潜力空房主要是指围绕二手房交易的生产交易佣金、广告支出、配套服务三个方面。
2018年1-6月，商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%，增速比1-5月高0.4个百分点。其中，居住建筑销售面积增长3.2%，办公建筑销售面积下降6.1%，商业和商业建筑销售面积增长2.4%。商品房销售66945亿元，增长13.2%，增速提高1.4个百分点。其中，住宅楼宇销售上升百分之十四点八，写字楼销售下跌百分之三点二，而商业及商用楼宇销售则上升百分之五点七。截至2000年，全国共有房地产经纪机构2.5万家，从业人员20多万人。到2017年底，保守估计房地产经纪机构超过10万家，从业人员超过100万人。可见，我国房地产经纪行业发展迅速，规模不断扩大，行业发展潜力巨大。
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