说起商品房，一般产权都在70年。但是也有40年的产权，那么除了时间上的区别，两者有什么区别呢？
公寓是商业房地产投资中最广泛的房地产形式。它是一栋有多个居住单元的建筑，或者多个居住单元。一般为40年的产权。
住宅是指专门用于居住的房子，包括别墅、公寓或宿舍。从法律上讲，住宅是指一个封闭的空房间，供一个家庭的日常生活使用，外人不得随意进入。居住建筑可分为多层居住建筑、高层居住建筑和超高层居住建筑。一般为70年的产权。
房屋的使用时间没有限制，但土地产权的使用年限是固定的。一般来说，土地的使用寿命可分为40年、50年和70年，其中40年为商业用地，70年为住宅用地。
40年楼龄物业用地的分摊面积远大于70年楼龄物业用地，因为40年楼龄物业用地的房屋需要按照相关规定设置在出入口处和楼梯处。对于40年的产权土地，一般开发商称之为公寓，其土地使用权和房地产登记用途为办公或公寓(商业)，设计用途为住宅。
这类房屋实际规划使用年限为办公(50年)或商业(40年)，但开发商认为住宅的利润高于商业和办公，所以开发为住宅使用。40年产权土地的建筑规划设计标准也高于70年产权土地。产权70年的住宅设计标准和要求比产权40年的少，共用面积也少。
以前很多城市都有相关规定，买家只要购买到符合一定面积要求的住宅产品，就可以入城落户。所以很多购房者选择买房是为了落户城市，不仅是为了以后生活的方便，也是为了以后生活的保障。
但根据有关规定，购房者购买70年产权的房屋或公寓，才能达到落户标准，而40年产权的商品房不属于住宅性质，购房者不能落户。而且40年的产权房，居住条件不好，生活很不方便。
以下是两者之间的具体区别:
居住的
1.限购限贷，但首套房有优惠利率；并可以使用公积金贷款
2.符合条件的可以落户，有学历
3.使用寿命为70年
4.小区水、电、管理费普遍较低，有气供应！
5.二手交易税相对较低
公寓
1.无限贷款，首付50%。但只能借10年，公积金贷款不能用
2.公寓:无法定居，没有学历。无法安定下来，没有学历。无法安定下来，没有学历。重要的事情说三遍
3.使用寿命长达50年
4.商业水电和物业管理费普遍偏高，部分商住公寓没有煤气
5.商住公寓二手交易税费比较大，增值税必须收差价的5%；契税3%；税率为1.5%。主要区别是土地增值税和0.1%的印花税差别很大。公寓升值看似比较高，但在二手房交易过程中，扣除所有税费后，增值收益会变少。
值得注意的是，公寓的类型主要需要区分其所属土地的性质。有些普通公寓其实本质上是住宅，但根据户型结构设计成单间和小单元。其实都是房子，产权也是70年，有个度就能落户；另一种是建在商业或工业用地上的公寓。产权只有40-50年，所以这个公寓没有学历是不能落户的。
