2018年年中以来，P2P打雷引发的金融企业离职、租赁公司退出租赁的风波持续不断。半年来，深圳写字楼市场一直没有明显的起色。
夏天已经充斥了整个城市，但是写字楼市场还没有进入春天。作为一个工作了十几年的资深中介，李茂(化名)形容今年的市场极差。深圳甲级写字楼主要供应区福田中心区，几栋写字楼租金暴跌。“以福田某著名写字楼为例。去年这个时候房租高达450元/平米，现在已经降到300元/平米不到了。由于选择空多，租户要求变多，交易不易。”
第一太平戴维斯数据显示，今年第一季度，深圳甲级写字楼市场平均租金环比下降1.7%，同比下降4.1%，至每月每平方米225.8元人民币。市场反映的数据似乎更为严峻。据几家中介介绍，深圳几栋写字楼的租金比去年下降了2-3%。
大量新的供应品进入市场，这已经成为近两年深圳写字楼市场的常态。在经济环境的影响下，金融行业收回租金，将深圳甲级写字楼的空入住率推高至18.2%，使租赁和销售黯然失色。
近十年来，深圳甲级写字楼市场经历了一个良好的发展期，复合租金增速在一线城市中最高。然而，目前，业主已经失去了一部分谈判能力，李茂也失去了强大的信心。
办公室退租还在继续
至少直到去年年中，深圳的写字楼市场还处于良好的状态。
高力国际通过研究数据指出，2008年以来，深圳甲级写字楼租金复合增长率在一线城市中最高，达到5.1%，而同期上海甲级写字楼租金复合增长率为2.8%，广州为1.8%，北京为-0.4%。
但去年下半年市场天气变了，租金下降，空购房率上升。
深圳写字楼供应量大幅增加不是2018年以来的事，“大体积”是深圳写字楼近年来的关键词。
根据DTZ的数据，一直追溯到2006年，可以看出深圳写字楼市场的供应只是在2006年、2007年、2012年、2013年和2014年才出现短缺，其余都是供过于求。近年来，深圳市场在2011年第一次经历了大成交量，然后在2016年。
值得注意的是，2016年是统计期的高峰期，但到2017年，深圳甲级写字楼新增供应量仍将增长30%，达到85.0392万平方米，但同期吸纳能力仅为76.7471万平方米。
到2018年，甲级写字楼新增供应量将略降至70万平方米，吸收能力也将降至45.6万平方米，但仍供不应求。
从这个角度看，供大于求是市场的常态。但过去以高新技术产业和金融业为支柱的产业结构，使深圳在国家经济转型升级的背景下脱颖而出，写字楼也是百花齐放。
高力国际深圳分公司办公楼服务部主任周智慧告诉记者，深圳写字楼市场的主要租赁行业包括金融、技术、专业服务和先进制造，其中金融和技术占50%。
福田中心区是深圳写字楼的主要供应区，租金轻松攀升至300元/m2 ~400元/m2。高利润的金融业需要好的门面和足够的租金承受能力。金融公司分散在福田很多写字楼里。
但自2018年5月以来，P2P企业的雷霆和债券的违约，凸显了在供大于求的背景下，深圳写字楼的高空入住率。
从2018年第三季度开始，深圳写字楼退租的迹象愈演愈烈。最典型的是深圳地标性建筑平安金融中心，曾经租出10层，共计3万平方米。金融公司退租，导致二房东面临空高购房率，最终引发财务问题，无法继续经营，最终酝酿了这次大规模退租。
但到了2019年，市场并没有明显好转。第一太平戴维斯(Savills)华南研究部负责人谢景瑜告诉记者，福田中心区的一些金融企业为了节约成本，减少了租赁面积，导致今年第一季度净吸纳量为-1.2万平方米。
深圳一家小设计公司的创始人告诉CBN，“去年行业形势不好，公司业务差很多。到年底，收入和利润都很不理想。为了减少开支，只能裁员，中心区的写字楼买不起。现在只能搬到黄冈一个100多平米的小办公室。”
空设定率高达20%
受大经济环境的影响，企业为了节约成本而维持运营，或者减少租赁面积，或者搬到周边地区，甚至直接离开，这已经成为深圳写字楼目前的面貌。
就连对办公市场高度关注的联合办公运营商，也大多报告今年不再打算在深圳扩张。要知道，这两年他们已经抢占了深圳的市场和规模，是吸纳的主力之一。
然而，新的供应仍在进入市场。2019年第一季度新增供应量超过50万平方米的项目7个，新增供应量达到2005年以来单季最高水平。然而，市场仅在一个季度就录得25.9万平方米的新吸纳量，这意味着近一半的新供应仍处于空中期。
第一太平戴维斯最新报告显示，今年第一季度末，深圳甲级写字楼市场入住率环比上升0.2个百分点，至18.2%。
新的供给进入市场，吸收能力不足，增加空购买率带来的最直接影响就是租金的降低。
近日，记者走访深圳福田，发现几栋已上市多年的写字楼仍有空租金。比如位于福田中心区购物公园附近的卓悦时代广场，有很多单元出租，月租从212元/平米到330元/平米不等，差别很大。但两年前，大部分写字楼的平均交易租金都在320元/平米以上。
高级中介李茂告诉记者，目前深圳很多写字楼的租金已经下降了2-30%。“过去做写字楼很划算。往往财产释放了，就赢了。二房东爱做写字楼装修。改完之后房租又涨了，但是现在这个办法不行了。写字楼太多，租客难找，金融行业受打击。在中心区更难找到付得起高租金的租户。”
租客议价能力空提高了，房东只能接受空的租金而不能降价。虽然租金疲软，写字楼的价格也较低，但与租赁市场相比，并不那么明显。今年一季度，深圳甲级写字楼平均售价环比下降0.1%，至55257元/平方米。
虽然一季度单季新供应量是近十年来最高的，但深圳写字楼的高供应量在短期内还会继续。
谢景瑜预测，2019年将交付甲级写字楼约109.9万平方米，主要集中在福田中心区和前海，分别占新增总供应量的28.8%和25.5%。
