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中国的物业管理始于八十年代初。最早的物业管理开始于经济特区深圳。此后的十几年内深圳的物业管理迅速发展，从小到大，从涉外商品房到全市物业管理的发展，初步从借鉴，探索，推广到规范化，由传统的房管式逐步发展为专业化，企业化，一体化招投标的三化一体的物业管理模式。
物业管理从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨的二十多年发展历史。中国的物业管理市场已经日渐成熟，物业管理法规更加完善，政府监管物管行业也日趋规范；经过不断的行业重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。物业管理发展又似乎进入一个两难境地一方面市场化正日渐成熟，另一方面物业管理发展方向却又十分迷茫。这种矛盾和不平衡预示着物业管理行业变盘即将到来。[1]
目录 1小区物业管理方案 1小区物业管理方案编辑
目 录
一、项目概况２
二、物业管理内容３
三、物业管理模式９
四、物业公司组织机构和管理制度１１
五、物业费的成本测算１８
六、业服务内容、标准及质量保证措施２５
七、管理总体目标与分项目标３８
一、项目概况
1.地理位置
该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2.项目主要经济指标
项 目计量单位数 值
居住区规划总用地Hm213.23
1.居住区用地Hm29.87
①住宅用地Hm26.89
②公建用地Hm21.31
③道路用地Hm21.24
④公共绿地Hm20.42
2.其它用地Hm23.36
居住户数户1292
居住人数人4134
户均人数人/户3.2
总建筑面积万m219.11
1.居住区用地内建筑总面积万m216.23
①住宅建筑面积万m214.87
②公建面积万m21.46
2.大卖场总建筑面积万m22.88
项 目计量单位数 值
①大卖场面积万m21.17
②扩建面积万m20.96
③公建面积万m20.75
地下车库及人防万m20.28
3.底层架空面积万m21.25
住宅平均层数层7.5
人口毛密度人/hm2411.1
住宅建筑配套密度套/hm2128.5
住宅建筑配套密度套/hm2184.0
住宅建筑面积毛密度万m2/ hm21.496
住宅建筑面积净密度万m2/ hm22.144
容积率万m2/ hm21.64
停车率P.0
停车位辆634
地面停车率%8.7
地面停车位辆110
住宅建筑净密度
工资福利费测算表
序号项 目金额依据测算结果
一基本工资16050.00/
二福利费2407.50注暂按15%测算
三服装费667.00注
四合计19124.50/
注：福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。
注：服装按年均400元/人计算，则每月分摊为：
20×400元/人/年÷12月=667
2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费
2.1采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按800元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。
注：因小区新建在保修期中，暂不考虑。
2.2公共设施、设备所用电为
A、。则：每日所用电费为：
×0.60元/千瓦/小时
=4320千瓦/小时×0.60元/千瓦/小时
=2592.00元/月
B、智能化网络运行等综合：1000.00元
C、共计为：3592.00元
2.3电梯运行电费为:每部电梯按每天15元计算则运行电费为：
10部×15元/天×30天
= 150元/天×30天
=4500元/月
维修保养费用为;每部每月按50元计算则为：
10部×50元/月
=500元/月
3.4水泵运行费：
10部×5元/天×30天
= 50元/天×30天
=1500元/月
3、 绿化管理费：
小区绿化面积为30000M2, 绿化管理费测算见表
绿化管理测算表
序 号项 目测算依据金额测算结果备注
1绿化工具费1000元/年84.00
2劳保用品费500元/年42.00
3绿化用水费400.00/
4农药化肥费200.00
5景观再造费0.10元/ M2.年200.00
6合 计/926.00
4、 清洁卫生费
清洁卫生费测算表
序号项目测算依据金额测算结果
1工具购置费300元/人.年75.00
2劳保用品费300元/人.年75.00
3化粪池清掏费//
4垃圾外运费1000.00
5环境消杀/100.00/
6合计/1250.00
注:化粪池清掏费全年共计约为：2000元，由于小区新建第一年将不会产生费用。
5、 保安费：
保安费测算表
序号项目测算依据金额测算结果
1装备费300元/人.年250．00
2人身保险费//
3房租费//
4联建、治安费100元/人.月1000.00
5合计/1250.00
6、 办公费：
月办公费=30000÷12
=2500元/月
7、 固定资产折旧费：
固定资产总额为10万元，平均折旧年限为5年，即：
月固定资产折旧费为：100000÷
=1667元/月
8、 法定税费：
两税一费为前八项之和的5.75%，则
多层税费=×5.57%
=1688元/月
小高层税费=×5.57%
=2050元/月
9、 利润：
利润取10%，则
多层利润=×10%
=3031元/月
小高层利润=×10%
=3681元/月
10、管理成本汇总表见
管理成本汇总表
序号项目金额金额备注
一管理成本
1工资福利费19124.50
2维修及保养费10092.00
共用照明3592.00
电梯5000.00小高层
水泵1500.00小高层
3绿化管理费926.00
4清洁卫生费1250.00
5保安费1250.00
6办公费2500.00
7折旧费1667.00
8法定税费
多层住宅1688.00
小高层住宅2050.00
9利润
多层住宅3031.00
小高层住宅3681.00
10合计
多层住宅35028.50.4423多层：79193万M2
小高层住宅42540.50.9640小高层：44127万M2
六、业服务内容、标准及质量保证措施
为将jt小区建设成为具有标志性的超一流的文明住宅小区，物业公司将依照《全国优秀示范物业小区》标准实施物业管理。具体服务承诺及质量保证措施如下：
一、基本服务：
1、签订物业服务合同，明确权利义务关系；
2、承接项目对住宅区公共部分、共用设施认真检查，做到验收手续齐全；
3、管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗；
4、建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度；
5、管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情；
6、建立客户服务中心，公示24小时服务电话。急修1小时内，其他报修按照约定时间到达现场；
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费价目；
8、公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；
9、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75％以上。
二、公共服务
安全管理
10、小区主入口24小时执勤；
11、监控室实行24小时监控；
12、别墅区设立专职保安员；
13、小区内每小时保安巡查一次；
14、对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；
15、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理；
16、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
环境管理
17、按幢设置垃圾桶，生活拉圾每天清运一次；
18、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洗1次；
19、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏；
20、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求；
21、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；
22、定期清除绿地杂草、杂物；
23、定期预防花草、树木病虫害
房屋管理
24、每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护；
25、按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业主装修事项。至少两次巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门；
26各组团、栋、单元门、户有明显标志。
27、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；
28、对共用设施设备进行日常管理和维护；
设施、设备管理
29、建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检修等记录齐全；
30、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施运行正常；
31、对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织修复；
32、载人电梯早6点至晚上12点正常运行；
33、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；
34、路灯、楼道灯完好率不低于80％
35、容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；
三、便民服务
物业公司提供的无偿服务
类别编号项目内容
家 政 服 务1代请装修、装饰公司
2代请家教、介绍保姆
3代租售房屋、代租汽车
4发布气象信息、国内外新闻信息
5组织各种展销活动
6无偿配备医药急救箱
7代订中、西餐
8代订牛奶
商 务 活 动9代购车船、飞机票
10代订报刊、杂志
11代办旅游手续
12电话留言服务
13代订酒店、客房
礼 仪 服 务14代购代送礼品、鲜花
15代办喜事庆典
文 化 娱 乐
服 务16提供图书、音像制品交流
17开设棋、牌活动场所
18开展各种健康、医疗培训
19组织健身舞晨练队
20开展球类、健身培训
21开展网上游戏攻关竞赛交流会
老年服务22建立老年活动组织，开办老年课堂
23组织老年联谊活动
24组织健康义诊活动
物业提供的有偿服务
类别编号项目内容价格待定
1瓷砖改造
2铺贴普通地砖
3洗手盆安装
4坐便器安装
5安装抽油烟机
6安装分体式空调
7安装热水器
8安装吊灯
9安装电脑、传真等办公设备
10家用电器检查、小修
11换门锁
12更换、检修开关、插座
13空调加氟利昂
14配钥匙、修锁
15查线、换线
16
自行车、摩托车小修
17钟表维修
18更换灯泡、灯管
19更换灯角、灯口、镇流器
20木门窗维修
21清洗抽油烟机
22清洗空调过滤网
23安装音响与家用电器
24安装灯具、门铃、橱柜
25修理更换水阀门、各类软管
26修理洗脸盆、洗菜盆、马桶水箱
27疏通下水管道
28修理窗帘、拉窗等
29修理家具配件
30内墙修理粉刷
31配木门窗玻璃
家 政 服 务32室内整体保洁
33木地板打蜡
34看护病人
35上门收洗衣服
36接送小孩上学
37家庭绿化盆景造型
38剪裁、宠物喂养指导
39中、西餐
40代购、代售二手电脑家私
41家政培训
42清洁地毯、沙发
43小学生中餐
44学生寒暑假短期学习班
45提供钟点工
46为老人读报,聊天
礼仪服务47特殊安全服务
48租售鲜花、盆景
49代接、代送客人
健 康 服 务50健康检查
51建立健康档案
52家庭病床
53儿童保健
54健身培训
商 务 服 务55长途电话
56接发传真
57打字
58复印
59出租商务洽谈室
60出租会议室
61租车
62汽车美容
四、服务承诺标准
序号指标名称国家及jz市标准服务承诺标准服务质量保证措施
01房屋完好率98?%制定维修技术人员专职负责区域巡查，建档记录，确保外观整洁、无破损立面，房屋无改变使用功能，无乱搭建，公用设施及通道无随意占用
02房屋零修、急修及时率990%急修、零修接到维修通知，及时赶到现场。零修现场及时完成；急修不过夜，工作量过大以协商形式解决，并按照《维修回访制度》进行回访记录、质量跟踪
03维修工程质量合格率1000%分项监督检查，结合部位，严格把关，按照工序维修到位，杜绝二次返工
04保洁率99?．5%由专职保洁员进行保洁，并实行巡查制度，建档记录，由主管监督，确保小区垃圾日产日清，设施完好，区内洁净卫生
05绿化完好率95?%制定专职绿化员负责维护，并实行园艺师直接负责的巡查制度，建档记录，确保小区绿地树木无破坏、无黄土裸露、无病虫害现象
06道路、车场完好率及使用率95?%制定公用设施管理员进行维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管负责监督。建立健全道路、停车场管理制度，责任落实到人
07化粪池、雨水井、污水井完好率95?%由工程维修部清理疏通及维修计划按相应作业规程实施，有检查、记录，达到排放畅通，无堵、无塌陷、井盖完好无损
08排水管明暗沟完好率95?%维修工作依计划定期检查，发现问题及时维修，达到排水畅通无积水、无污染、无塌陷、无残缺
09路灯完好率95?%维修工每日检查，随坏随修，做到路灯完好无损，夜间正常使用计划维修保养，保持洁净
10停车场、自行车棚完好率98?%每日检查，随坏随修，达到车辆行驶停泊有序、车场无损坏、无积水、平坦整洁，设施完好无损
11公共问题设施以及小品雕塑完好率95?%每日检查，发现问题及时维修定期按计划实施维修、维护工作，确保使用功能，保持外观造型完好无损
12小区内治安案件发生率年1‰以下年1‰以下实行24小时保安巡视制度，设立24小时报警中心，充分利用小区智能化设施人防、技防、物防三结合的治安管理，确保小区居民人身财产安全
13消防、智能化设施完好率980%每日巡检与定期保养相结合，确保设施设备完好无损，各项记录齐全
14火灾发生率年1‰以下年1‰以下加强防火宣传教育和防患措施，配齐消防器具，通过消防检查，发现隐患及时处理，并组织强有力的兼职消防队伍
15违章发生率1‰1‰建立巡视制度，对区内各类违章通过巡查，发现问题及时处理，对违章现象跟踪管理，建档记录，通过宣传教育活动使区内居民自觉杜绝违章
16违章处理率95?%
17住户有效投诉率2‰1‰按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访
18住户投诉处理率950%按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访
19管理人员专业培训合格率900%管理人员持证上岗，培训与自学相结合，有培训制度，培训计划、培训考核、培训记录，保证人员较高的专业素质
20维修服务回访率95?%建立严格的工作制度、回访制度，做好回访记录、工作记录、上门回访与电话回访结合，业主满意、文明服务
21居民对物业管理满意率95?%采取现代科学的管理手段，开展温馨服务、亲情服务，在日常服务过程中及时收集住户需求信息，尽可能满足住户需要，与住户加强沟通，确保住户对物业管理满意程度
22档案建立与完好率980%各种档案资料专人管理、分类存放、检索方便，保证档案资料齐全
23管理费收缴率90?%按照规定收取，杜绝擅自提高收费标准和乱收费，合理使用费用，做到取之于民、用之于民
七、管理总体目标与分项目标
为了将jt项目建设成为全国一流的文明住宅小区，物业管理公司将依照《全国优秀示范物业小区》标准实施物业管理，我们的目标是：
自jt业主入住一年内获得jz市达标公寓称号；二年内获得jz市物业管理优秀住宅小区；三年内获得jz市物业管理示范住宅小区；四年内成为湖北省物业管理优秀示范小区。
