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近日，有微友咨询这样一个问题：开发商起诉主张解除合同，返还房屋，支付违约金，业主辩称迟延交房，但未反诉迟延交房违约金。案件判决后，业主另案起诉迟延交房违约金。自开发商实际交房至业主起诉当天已过两年三个月。请问上一案中开发商的起诉能否中断业主起诉迟延交房违约金的诉讼请求，或者业主的抗辩能否中断其后一案的诉讼时效？
这个问题，看似简单，其里面涉及的法律关系和法律问题还是比较复杂的。因为合同解除合同对此前购房合同中约定的迟延交房违约金的条款效力没有影响，但对迟延交房的时间期限计算是有影响的。因此，只是简单地告诉这位微友，迟延交房违约金适用2年的诉讼时效，自己根据是否存在中止中断的事由进行计算即可。
为了彻底搞清楚这个问题，笔者通过裁判文书网，对涉及迟延交房违约金诉讼时效问题的裁判文书进行检索，研究。现将部分高院和中院关于此问题的二审裁判要点进行梳理汇总，供大家学习研究。如需要完整裁判文书，可留言告知具体案号和联系邮箱。
以下9条裁判要点的主要观点可简单梳理为：
一是迟延办证违约金和迟延交房违约金属于债权请求权，适用诉讼时效制度。
二是申请仲裁，向法院起诉，向开发商要求，均可构成诉讼时效中断。注意产生诉讼时效中断的事实必须系当事人明确向对方主张权利
三是“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，这里的知道和应当知道，要注意，合同一般都有明确的交房期限的，从这个期限开始，你就应当知道了。
四是不交付房屋系一个持续违约的行为，违约行为终止时间作为诉讼时效的起算点。
最后，举一个典型的计算实例。从魏剑、陈凤娟2015年3月16日提起诉讼倒推二年，对魏剑、陈凤娟主张该二年期间内的违约金应予保护。因锦利公司逾期交房的违约时间至2013年5月27日终止，因此，对2013年3月17日起至2013年5月27日止的违约金，应予支持；对超过该二年期间即2012年1月1日起至2013年3月16日的违约金，因无时效中止、中断或延长情形，应不予保护，一审法院判决支持不当，应予纠正。
----法佑中原
部分法院关于20年诉讼时效问题相关判例的裁判要点汇总
部分法院关于主张迟延交房违约金诉讼时效认定的裁判要点汇总
1、中房集团南方置业有限公司与徐梦莲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
案 号：深圳市中级人民法院 二审 深中法房终字第2589号
本院认为：迟延办证违约金和迟延交房违约金属于债权请求权，适用诉讼时效制度。原审时，中房集团均提出了诉讼时效抗辩。关于迟延办证违约金。原审判决认定徐梦莲提起本案诉讼两年前的迟延办证违约金不存在诉讼时效中止、中断的情形，已超过诉讼时效期间，仅支持2011年1月11日-2012年8月24日的迟延办证违约金，并结合《深圳市房地产买卖合同》约定的日万分之三的迟延办证违约金标准，计算出中房集团应支付的迟延办证违约金为154411.66元，处理和计算正确，本院予以确认。关于迟延交房违约金。因徐梦莲曾于深仲裁字第136号案件中向深圳仲裁委员会提出迟延交房违约金的反请求，因此，2010年8月3日-2011年2月4日的迟延交房违约金构成诉讼时效中断，原审判决予以支持2010年8月3日-2012年8月24日的迟延交房违约金，并结合《深圳市房地产买卖合同》约定的日万分之五的迟延交房违约金标准，计算出中房集团应支付的迟延交房违约金为327342.28元，处理和计算正确，本院予以确认。
2、许国力与广东天德宏图投资有限公司、广州东金房地产建设有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
案 号：广州市中级人民法院 二审 穗中法民五终字第735号
本院认为：许国力于2002年12月31日继承了上述房屋二分之一产权。东金公司于2001年7月后已无支付上述款项，而从上述许国力主张其于2001年3月及6月收取东金公司上述款项的事实可印证：许国力应是知道东金公司在其继承涉案房屋二分之一产权后应向其支付上列款项的，其享有上述债权权利。本案现无证据证明许国力于2002年12月31日起至起诉前向东金公司主张过上列债权。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，原审认定许国力主张至起诉之前的临时搬迁补助费、逾期回迁临时搬迁补助费、延迟交房违约金、逾期支付临时搬迁费的补偿金已过诉讼时效，不予支持并无不妥。
3、郑清华与恒美公司房屋买卖合同纠纷民事二审判决书
案 号：庆阳市中级人民法院 二审 庆中民终字第374号
本院认为：关于郑清华的起诉是否超过诉讼时效的问题。合同约定交房时间为2011年8月30日前，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。郑清华应当于2013年8月31日前向恒美公司主张权利或者提起诉讼，因该公司向郑清华迟延交房的行为是延续的，其至2013年11月8日才交付房屋，且双方均承认郑清华于2013年8月向该公司销售部主张过权利，因此郑清华于2013年11月19日提起诉讼，并未超过诉讼时效。恒美公司在向郑清华交付房屋之前、其违约行为处于连续不确定状态，违约程度不确定，一审法院自违约之日起计算诉讼时效，有失公正。
4、再审申请人张亚丽与被申请人河南盛润置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案
案 号：河南省高级人民法院 再审 豫法立二民申字第332号
本院认为：张亚丽与盛润公司签订的《商品房买卖合同》明确约定盛润公司应在2008年4月30日前将商品房交付张亚丽使用，盛润公司实际交房时间为2008年10月30日，但张亚丽在2011年11月才起诉主张其权利，且没有提交相应的证据证明本案存在诉讼时效中断或中止的情形，故生效判决认定张亚丽请求支付迟延交房违约金已超过诉讼时效并无不当。
5、刘尊福与张晓玲、广州锦泽房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
案 号：广州市中级人民法院 二审 穗中法民五终字第5256号
本院认为：关于xx公司反诉要求刘x福、张x玲支付逾期付款违约金是否超过诉讼时效。xx公司主张其于2013年11月18日向刘x福、张x玲发出《收楼通知书》，明确要求刘x福、张x玲需按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定交齐所有房款及其他应付款项，该应付款项按照合同约定包括逾期付款违约金，故构成诉讼时效中断。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”《最高人民法院关于民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方提出要求，产生诉讼时效中断的效力：当事人一方提出要求直接向对方当事人送交主张权利文书…当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利…”根据上述法律规定，产生诉讼时效中断的事实必须系当事人明确向对方主张权利，本案xx公司于2013年11月18日向刘x福、张x玲发出《收楼通知书》，虽然表示刘x福、张x玲需按合同约定交齐所有房款及应付款项，但没有明确要求刘x福、张x玲支付逾期付款违约金，更没有明确具体的数额。而且，xx公司于2013年10月25日的《收楼通知书》附件列明的需交费明细中，未缴金额一栏为0。故2013年11月18日《收楼通知书》不能视为xx公司已向刘x福、张x玲主张逾期付款违约金的权利，xx公司上诉认为诉讼时效产生中断的效力，不符合法律规定。原审认定xx公司的反诉请求已经超出两年诉讼时效，并无不当，本院予以维持。
6、林芳与天耀置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
案 号：厦门市中级人民法院 二审 厦民终字第1330号
本院认为，首先，根据林芳与天耀公司签署的《延迟交房违约金赔偿确认书》，天耀公司已经于2013年8月4日将讼争车库交付给林芳，其在签署该确认书之时，并未提出异议，故应当认定天耀公司的交房时间为2013年8月4日，林芳关于天耀公司仍未交房的上诉主张缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。其次，林芳与天耀公司于2013年8月4日签署的《延迟交房违约金赔偿确认书》中明确天耀公司同意以物业费折抵逾期交房违约金，天耀公司已经作出同意承担违约责任的意思表示，其再以诉讼时效期间届满为由进行抗辩，不予支持，故天耀公司应向林芳支付自2011年1月1日起计至2013年8月4日期间，共计946天的逾期交房违约金。
7、青海建兰房地产有限公司与李进先房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
案 号：青海省高级人民法院 再审 青民提字第15号
本院认为：关于李进先的诉讼是否超过诉讼时效一节。双方约定交房时间为2009年12月30日，该时间应为诉讼时效起算日，本案中双方为房屋面积增大而逾期交房事宜一直进行协商，该行为应视为引起诉讼时效中断的事由。在双方对房屋增大面积的问题协商处理后，李进先就逾期交房违约责任进行诉讼并未超过诉讼时效，且建兰公司在二审中，提出此项抗辩理由，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，二审判决未支持建兰公司关于本案已超过诉讼时效的理由正确，应予维持。
8、王荣与青岛城投国际贸易有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
案 号：青岛市中级人民法院 二审 青民一终字第2727号
本院认为：关于诉讼时效起算点的问题。双方当事人在商品房预售合同中约定的交房时间为2012年3月31日前，城投公司在该时间之前未向王荣交付房屋，构成违约，王荣应当自2012年4月1日起即享有主张逾期交房违约金的权利。但城投公司不交付房屋系一个持续违约的行为，其直至2012年8月1日方向王荣实际交付房屋，终止违约行为。因此，一审法院以其违约行为终止时间作为诉讼时效的起算点，亦有相应的依据，本院对此予以确认。
9、四川锦利置业有限公司与魏剑、陈凤娟房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
案 号：南充市中级人民法院 二审 南中法民终字第2785号
本院认为：关于魏剑、陈凤娟主张权利是否超过诉讼时效期间的问题。
如前所述，锦利公司自逾期交房之日起至实际交房之日止，应按照魏剑、陈凤娟已付房价款万分之一的标准逐日计算违约金，此时的违约金属于一种继续性债权，每日的违约金均为独立的债权，有独立的清偿期限，应单独计算诉讼时效期间，诉讼时效期间逐日届满。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”和第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，从魏剑、陈凤娟2015年3月16日提起诉讼倒推二年，对魏剑、陈凤娟主张该二年期间内的违约金应予保护。因锦利公司逾期交房的违约时间至2013年5月27日终止，因此，对2013年3月17日起至2013年5月27日止的违约金，应予支持；对超过该二年期间即2012年1月1日起至2013年3月16日的违约金，因无时效中止、中断或延长情形，应不予保护，一审法院判决支持不当，应予纠正。锦利公司应向魏剑、陈凤娟支付逾期交房违约金6118.9元。
