前天深圳湾超总卖了两块总部用地，引入了万科、恒大之后，地产圈流传着一份PDF文件，关于深圳湾超总的概念规划的。我和规划界的朋友进行了求证和交流，以及在网上搜集了很多公开信息并进行了对比，整体感觉是可信度较高。
当然我没有办法保证这就是真实版本，部分摘发和大家参详一下。个人规划外行，向一位建筑规划师傅请教了，也只能是个大概，如果有一些错漏之处，请后台方家指正。
在此之前，我很想记录一下这片传奇之地的故事，有助于大家对超总形成完整连贯的印象。这个超总实在也是太有故事了，简单说：它每一块地都是地王！这里也将是未来中国土地最贵的地方！在深圳从事地产的人，每个人对这块地都有不同的了解，也欢迎大家后台留言。
我跟进这个区域也有10多年，从出让第一块地开始。下面涉及到的楼盘价格，也都是我当时的亲历。
我们现在看到的超总的范围是：滨海大道、深湾一路、深湾五路、白石三道、白石路所围合的区域，总用地面积1.174平方公里。北侧是白石路，东侧是欢乐海岸，西侧是沙河高尔夫球场，南侧是滨海大道和深圳湾公园。
但在最早的时候，深圳湾超级总部基地不叫这个名字，叫“深圳湾填海区”，面积也不是1.17，而是2.95平方公里。
大概在1990年代，深圳就完成了这片填海区的填海工程，希望将其建成“21世纪蓝色滨海风景线”，当时叫“深圳湾华侨城南部填海区”。定位很高：“深圳未来的城市名片”。
当时的规划也不是今天这样，而是以住宅为主导，搭配商业、公园、歌剧院。大概建筑规模是：住宅建筑面积高达218万平方米，商业建筑面积只有56000平方米，规划居住人口只有60900人。
我们今天看到的商务核心区，是大概2011年之后调整的。
这个填海区从一出生就风华正茂，2001年12月，拿出来了三块住宅用地拍卖——创下了当时的全国地王，这也是区域唯一的住宅用地出让。在这之前，政府举办了深圳湾发展论坛，像王石、林少斌、凌克、陈剑、梁振英这些当时国内最有名的地产大佬都来了。
三块地总占地24万平米，其中有两块为当时的宝安地王——泰华地产拿下，合计14.55亿元，楼面价分别为2833元/平方米和2793元/平方米。后来因为泰华老板罗瑞希的骤然离世，这两块地全部转手卖给了中信华南，开发了总建筑面积高达65万平米的中信红树湾项目，2004年发售，当时均价是9200块，最低的价格7000来块。
第三块地由百仕达以7.8亿总价拿下，楼面价3055元/平方米，创下了当时的全国地王。百仕达在拿这块地的时候就已经定好了楼盘名——红树西岸，2005年发售，价格摸高到2.5万/平米，创下当时深圳的平层楼王记录。红树西岸本身也因为独特的建筑造型和产品创新，到今天还是深圳湾一道独特的风景，这个产品创新我认为一直到深圳湾1号才算被打破。
这三块地当时一共为政府带来了22.35亿的收入，现在看，这点钱算什么。
在2004-2005，这个区域一共有3个住宅项目发售。上面两个，再加一个东部集团开发的瑞河耶纳，占地78767.2平米，建面111400平米，和中信红树湾1期同日开盘，当时的townhouse售价1.63万/平米，一天抢光。
现在这些项目的价格分别是多少呢？都在12-14万+/平米。
到2011年之后，这个区域变了，2013年9月，官方公布了《深圳湾超级总部基地控制性详细规划》，基地将按9个单元编号进行开发，分别为DU01至DU09。其中，DU01核心地块的两座超高层建筑分别限高为400-680米和400-480米，其余地块的平均高度约200米。这个区域的名称从原来的“填海区”变成了“超级总部基地”，规划也调整了：取消了所有的住宅用地，全部转向商务开发。定位也变成了：全球经济产业链条中最终级地位的典型代表，是未来深圳发展成为世界城市的一个功能中心。
这个公布之后，中信证券与金石泽信投资管理有限公司2014年以挂牌起始价35.49亿元，竞得“深圳湾超级总部基地”两块地，楼面价13598元/平方米，成为第一家进驻的总部型企业，即是现在的中信金融中心。
要说的重点其实是，这个调整直接影响了一个项目：联泰红树湾。这是这个区域最后一块、也是迄今唯一一块还未开发的住宅项目。这块地是联泰早年建设滨海大道政府给的返还用地，该公司官网资料显示，项目占地99486.9平方米，容积率仅为0.62，是一块低密度住宅项目。但在2010年，这块地打出了一个轰动深圳地产圈的广告：“细细研磨中”。原因就是这个规划调整。
中间也曾传出，这块地转手给了中信，容积率也上调到了3，建筑面积超过30万平米。但后来也没有了消息，连中信地产也没有了。
到今天，我也不知道这块地怎么样了。只能看到联泰集团官网上说公司还有块地窖“深圳红树林9号地高端项目”，不知是不是这个。想想也是魔幻，公司一直想开发，“被捂盘”了那么多年，现在这里随便要是开发出来个新的住宅盘，价格不得飙到16万/平米以上。
讲到这里，再来顺接现在的叫“超总”的新名字，基本上这个区域的轮廓就很明了了。结合着这几张图看看全貌，和现在进驻的企业。
现在调整后的叫“超总”的区域是1.17平方公里，规划发生了巨大的调整。图片一共有22张，我们只列部分重要的来分析。这份文件看涞源是中规院，时间是今年4月，主题是突出“未来城市”。
第一组图，看下面这2张：
这些说明了：
1、目标：这里将成为未来整个大湾区世界级城市群的“巅峰”之地，“未来的超级城市”。
2、做总部基地。
3、24小时活力城区。感觉这里才是曼哈顿。
第二组图，看下面这2张：
1、整体上除现状保留用地外，不增加居住用地。规划以总部办公、高端商务配套及部分文化设施为主，其中商服用地占比超过了50%。
2、总的建筑面积控制在450-550万平米，规划毛容积率3.8-4.7，单元综合容积率4.8-5.9。这次出让的恒大地块，容积率达到了27。
3、这里集中了3条地铁线交汇，2号线、9号线、11号线，显见也是一个枢纽站。和容积率结合起来，显然是高密度开发的典型，不过我不知道是不是全国密度最高的地方。
第三组图，是抢眼的，看这3张图：
1、云城市中心，以ABC三塔作为核心，搭配有国际会议中心、滨海文化设施、深圳湾学院以及云中心公园，配套全都是高大上。
2、最高的建筑高度是500米，说明原来的680米可能被砍掉了。从图上能看出来，这次卖的两个总部，万科和恒大，都是最临近滨海大道的。而且，制高点是恒大那栋楼，站在婚庆广场来看，基本锁定就是A塔了。其它的BC塔，我暂时不知道。
3、关键是那个云中心公园，看起来是一块巨大的空中连廊，横跨滨海大道和深圳湾公园连接起来了。这是很大胆的一个设计，我们知道深圳核心区近海而不亲海，滨海大道的道路等级又高，所以通过这种设计缝合与海的关系，未来应该是非常震撼的。
4、从图上看，联泰红树湾那块住宅地不保，用途已经调整为商服，“特色顶级街区”。从南山区公开消息也能查询到，政府和联泰依然在进行磋商。想来这块地太值钱了，谁也不会轻易让步。
查到深圳特区报12月15日的最新报道，南山区对深圳湾超总的认识是：未来全球高端产业集聚地。
“深圳湾超级总部基地是环深圳湾地区自然景观条件最为得天独厚、城市门户形象最为突出、未来城市开发最有效和综合价值最高的区域”。
“目前，深圳湾超级总部基地已进入加速建设实施阶段，除早期联泰返还用地项目、地铁上盖投融资项目外。自2014年来已出让中信证券、招商银行、天音通信、碳云智能、恒力、中国电子、中兴通讯、神州数码等8个项目共29.64公顷用地，上述用地已占到总部基地开发建设用地的35%左右。”
整体上，我有两个感觉：
1、政府不是单纯的为了卖地而弄个概念出来。如果只是那样，很简单，全规划为住宅，相信每块地都能卖到楼面价10万/平米以上，550万平米，地价能值5500亿。全中国最贵的土地，没有之一。但现在政府采用的是定向出让，以比较便宜的价格给了世界500强企业。要打造一个全球较高端的总部功能区的愿望，还是能够体会到的。
2、将这里和后海金融总部连起来，未来大湾区的核心之核心也许就在这两片地方。如果说深圳有一个地方有资格被称作是曼哈顿，我想应该是在这里，而不会是其它地方。无论是地理位置、规划定位、开发密度、周边配套、企业量级，还是它和香港的关系，这里都是最好的。
没有别的意思，就是想回顾一下这个区域的历史。我认为这是中国未来最有潜力的区域，故此做个记录，留给未来参照。如果有人有兴趣了解这个区域的历史，可以作为参考。
