二套房房贷政策央行规定北京离婚后一年内贷款按二套房政策，买房人不能贷款是否需要承担违约责任？

编辑：

发布时间: 2020-12-13 08:58:37

分享:

郑重声明：严禁抄袭、违者必究！

作者：张春光律师-上海专业房产律师

：chinazhang2014

2017年3月24日，也就是今天，央行等部门联合发布了《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》银管发【2017】68号，第二条规定：“对离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，从严防控信贷风险。据有关方面反映，近期，购房家庭通过离婚手段享受首套住房贷款政策的情形有所增加，这既影响了调控政策效果，也容易产生财产纠纷、还款能力下降等问题，增加商业银行住房信贷风险。因此，对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。”

首先，简单解读一下上面的规定。

1、该政策指向的对象是离婚一年以内的房贷申请人。这个政策的本意是打击用“假离婚”的方式低首付炒房，即如果不离婚就是二套房或者有贷款记录，首付比例比较高，通过“假离婚”的方式，让没有贷款记录的一方“净身出户”，再买房就是首套且没有贷款记录，贷款就可以按照首套房的政策——首付是35%或者40%。这样，“真离婚”的人难免就成了牺牲品，因为是“真离婚”还是“假离婚”难以进行实质性审查。但是，这个政策的打击面似乎大了一些，即把离婚前夫妻双方都没有贷款记录也没有房子的人也覆盖了，这就不合理了，因为离婚前夫妻双方都没有贷款记录也没有房子的人即便不离婚，买房也是首套，其离婚后再买房可以推定为是“真离婚”或者虽然是“假离婚”，也没有规避贷款政策，不应该将之也列为政策实施的对象。

2、二套房的政策就是首付60%或者80%.依据是北京住建委等部门发布的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》第二条：“居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。”此外，贷款利率等也有相应的变化。

接下来分析该政策导致首付比例提高，进而导致买房人无法贷款无法继续交易，其在合同法上的性质及法律后果。

一、不属于不可抗力

《合同法》第117条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”首付提高并非“不能克服”的情形，因此也就不属于不可抗力。

二、是否属于情势变更要根据个案具体分析

《合同法解释二》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”即情势变更原则。那么，《通知》的发布是否导致了“情势变更”呢？《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发[2009]40号：“一、慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系……3、人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。　……”　

1、对于如果不离婚买房贷款则属于二套房政策，离婚买房则属于一套房政策的，可以推定为是“假离婚”，该政策就不属于情势变更。因为购房者应当预见到其规避贷款政策的行为随时可能会被举报、查处。因此，对于这种情况其只能按照二套房的政策补足首付再贷款，如果其不能补足首付导致不能贷款，其要向卖房人承担违约责任。

2、如果不离婚买房属于首套房，则其离婚行为应当推定为是“真离婚”，该政策对其属于情势变更。因为其离婚时并没有规避贷款政策的恶意，也就不可能预测到自己正常离婚的行为会给今后的购房带来首付提高的负面影响，即其无法预见该政策的出台。结合《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，我们可以归纳出，商业风险是市场行为导致的，而情势变更则属于非市场行为。央行突然公布的政策明显不是市场行为，而属于行政行为，属于非市场行为。这对购房者来说应当构成情势变更因素，购房者可以据此要求解除合同并且不承担违约责任。

附马x诉吴x1等房屋买卖合同纠纷案

案情简介：诉争房屋所有权登记在吴x1、吴x2名下，系按份共有产权。2015年6月5日，马x与吴x1、吴x2就诉争房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：吴x1、吴x2将诉争房屋出售给马x，成交价格1700万元，定金10万元，拟贷款金额990万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意由买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准；双方同意自本合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续；逾期付款在三十日以内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过三十日后，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，双方签订《资金划转补充协议》，约定：诉争房屋成交价格1700万元，其中房屋主体价格为900万元，房屋装饰、装修和相关设施补偿800万元，定金340万元在双方查档后由买受人支付给出卖人，首付款370万元存入房屋行政主管部门开设的监管账户，剩余购房款990万元通过商业银行贷款支付。签订上述合同的同时，双方还签署了交易一般程序及风险《告知书》及《交易结算资金风险提示》。之后，马x向吴x1、吴x2支付了定金320万元并将首付款390万元存入了其在东亚银行有限公司北京分行开设的资金监管账户。2015年6月25日，双方签订了编号为x号的《存量房屋买卖合同》即网签合同，该合同所载：房屋成交价格1500万元，贷款金额为985万元，买受人因自身原因未获批贷款的，由买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。 2015年6月底，吴x1、吴x2将诉争房屋的钥匙交付给马x，马x对诉争房屋进行了装修并购置了一些家具物品。2015年9月，马x向华夏银行申请的购房按揭贷款未获批准，双方就如何继续履行合同产生争议，吴x1、吴x2将诉争房屋收回。双方均确认诉争房屋尚未装修完毕、屋内尚有马x购置的家具等物品若干。另查，与诉争房屋同地段的其他商品房及本市商品房平均交易价格现均有所上涨。庭审中，马x称上述网签合同所约定的交易价格、贷款金额均与实际不符，该合同是为向相关主管部门备案所用，不能作为确定双方权利义务的根据。吴x1、吴x2对此持有异议，称当事人为了避税虚报交易价格在实践中很常见，但不能因此否认合同效力，该合同是合法有效的，该合同关于贷款不成应由买受人自行筹集剩余房款以现金方式支付的约定应当视为对2015年6月5日《北京市存量房屋买卖合同》相关条款的补充。马x提交装修合同、家具定制合同及票据等，欲证明其接收房屋后已支付装修、定制家具费用约60万元。吴x1、吴x2对该份合同的真实性、关联性及证明目的均不认可。马x提交2015年9月24日、2015年10月7日吴x1、吴x2与其进行交谈的录音，欲证明吴x1、吴x2恶意地将合同约定的90天办理房屋权属转移登记手续的期限解释为付清全部购房款的期限，并提出由马x承担逾期付款责任、签署补充协议等无理要求。吴x1、吴x2称无法辨认录音的真实性，不认可该证据的证明目的。马x认可其向华夏银行所申请的住房按揭贷款未获批准系其个人在征信等方面存在欠缺，并申请本院向该行调查当时申请贷款的过程。经查，该行当时负责此单业务的工作人员所述的未能批贷的原因与马x陈述一致。

裁判原文节选【案号：北京市朝阳区人民法院朝民初字第53959号】本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点在于双方在履行房屋买卖合同过程中究竟谁存在违约行为。马x与吴x1、吴x2就诉争房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》及网签编号为x号的《存量房屋买卖合同》均系双方真实的意思表示，且不违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。上述网签合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实交易价格的条款应属无效，但该条款无效并不影响合同其他部分的效力。马x据此主张该合同对双方无约束力于法无据，本院不予采信。该合同中关于买受人因自身原因未获批贷款应当自行筹齐剩余房价款并以现金形式支付给出卖人的约定视为对原合同关于付款方式的补充规定。另，即使抛开该项约定，依照交易惯例及双方关于自合同签订之日起90日内共同办理房屋权属转移登记手续的约定也可推断出作为房屋买受人的马x不应无限期地推延支付购房尾款。在上述房屋买卖合同履行过程中，马x因自身原因未能获批相关银行贷款之后，并未有证据显示其在积极通过其他方式履行付款义务，相反，其于2015年10月13日向本院提起诉讼要求解除房屋买卖合同。故马x的行为已经构成了违约，理应按照合同约定承担相应的违约责任。关于本案本、反诉的具体内容：双方均同意解除就诉争房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及由吴x1、吴x2向马x返还购房定金并协助解封资金监管款项，本院不持异议；该合同解除后，与之相对应的网签合同亦应一并解除。并未有证据证明吴x1、吴x2履行合同的行为有不符合约定之处，马x要求其承担违约金责任无依据，本院不予支持。关于马x应当承担的违约金数额，吴x1、吴x2并未举证证明其因马x的违约行为造成了实际损失，考虑到其所谓的装修破坏房屋结构亦是在其提前向马x交付房屋钥匙前提下进行及诉争房屋现已升值等情节，其主张按照合同约定的标准计算违约金数额过高，本院将依马x的申请并结合的本案实际情况适当酌减。另，双方均同意在合同解除后由马x取走其购买的已经放进诉争房屋内的可移动家具物品，本院对此不持异议，双方可自行交接。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第九十条》之规定，判决如下：一、解除原告马x与被告吴x1、吴x2于二○一五年六月五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及于同年六月二十五日签订的网签编号为x号的《存量房屋买卖合同》；二、被告吴x1、吴x2向原告马x返还购房定金三百二十万元，于本判决生效后十日内付清；三、被告吴x1、吴x2协助原告马x解封马x存放在东亚银行有限公司北京分行账号为×××账户中的资金监管款项三百九十万元，于本判决生效后十日内执行；四、原告马x向被告吴x1、吴x2支付违约金五十万元，于本判决生效后十日内付清；五、驳回原告马x的其他诉讼请求；六、驳回被告吴x1、吴x2的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6900元，由原告马x负担。反诉案件受理费52300元，由被告吴x1、吴x2负担47083元，由原告马x负担5217元。保全费用5000元，由被告吴x1、吴x2负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

二套房房贷政策 央行规定北京离婚后一年内贷款按二套房政策，买房人不能贷款是否需要承担违约责任？

二套房房贷政策央行规定北京离婚后一年内贷款按二套房政策，买房人不能贷款是否需要承担违约责任？