近年来，老年房地产逐渐成为新的投资热点，中国老龄化社会不得不面临日益突出的养老、医疗和劳动力压力。因此，养老地产投资也被认为具有广阔的前景和巨大的市场，但除了正常的商业风险之外，投资者，包括计划购买养老公寓、设施和服务的普通人，都应该关注配套政策法规的完善。
养老地产市场规模预测
中国是世界上老年人口最多、增长最快的国家。根据国家老龄委员会办公室的估计，到2025年，我国老年人口总数将达到3亿；到2050年，老年人总数将超过4亿，即每三个人中就有一个老年人。随着社会老龄化结构的加剧，“银发经济”有着巨大的市场。数据显示，目前中国养老产业规模可达1万亿元，养老地产占比很大，给房地产等相关企业带来新的发展机遇。
养老地产的发展
随着中国进入老龄化社会，养老问题成为中国关注的焦点。老年房地产对开发商来说将是一块巨大的蛋糕。据统计，截至目前，全国已有万科、保利、绿城、远洋、幻想曲等20多家大中型房企高调入驻或涉足老年地产。，有的还专门成立了“养老地产事业部”或“养老行业专业管理公司”。中国平安等保险公司也为了延伸保险产业链，涉足养老地产领域。如今，随着传统房地产开发竞争的日益激烈和中国“银发经济”的光明前景，养老房地产已经成为市场上一片新的蓝海。
虽然中国的养老房地产行业仍处于发展的早期阶段，但相信随着老龄化社会的到来，社会对养老房地产的需求将会快速增长。在相关经营方式的不断成熟和服务理念的更新和转变的推动下，中国养老房地产业将实现社会效益和经济效益的“双赢”，具有广阔的市场发展前景。
根据中国普华研究院的研究报告《2020-2025年养老地产行业市场深度分析及发展战略研究报告》，统计分析表明:
一、混合公寓的可行性研究
老年公寓的市场机遇
中国已经进入老龄化社会阶段
按照国际标准，一个国家或地区，65岁以上人口占总人口的7%或60岁以上人口占总人口的10%以上，就是老龄化社会。据有关统计，目前，中国是世界上老年人口最多的国家。60岁以上的老年人数量约为1.85亿，占中国总人口的11.2%，并且这一数字以每年3%的速度增长。中国已经进入老龄化社会，这是不争的事实。根据国家有关部门的统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口的19.34%；到2040年，老年人口将占中国总人口的27.8%，到那时，每三个半人中就有一个老年人口。
“老年公寓”的市场潜力巨大
到20世纪10年代末，中国退休工人一生的储蓄总额相当于全国GDP的13%；据中国老年协会估计，我国老年人每年的消费约为3000亿元人民币，随着老年人消费观念的逐步转变，消费金额将进一步增加。由此可见，“老年市场”是一个潜力巨大的市场，老年产业尤其是老年住宅产业是一个非常需要发展的产业。老年人的养老金逐渐转向集中养老金
受传统观念的影响，中国老年人在养老中注重“家庭养老”。但是，随着近年来居民生活水平的提高和生活观念的转变；核心家庭往往受欢迎，而传统家庭逐渐减少。一方面，下一代与上一代分离的现象越来越多，另一方面，家庭结构的演变表现为老一代与年轻一代“分离，不进则退”。所以，老人受不了“空窝”的孤独。他们过去拒绝去养老院，开始向往养老院。养老和生活的观念正在发生根本性的变化。家庭因素催生了老年住宅的产生和发展
自20世纪70年代中期中国实行计划生育以来，“三口之家”已经成为社会的主要家庭结构。很多独生子女结婚后，面临着在工作压力大、生存竞争残酷的情况下，每对中青年夫妻都要照顾四个老人和一个孩子的问题。另外，老人多愁善感，加上实际存在的“代沟”，引发了一系列无休止的家庭纠纷和社会问题。旧公寓的声音在飙升。
国家、省、市各级政府鼓励建设老年公寓
面对中国老龄化社会，老年人的生活越来越受到社会的关注。自1998年以来，各级政府出台了互惠互利的政策，鼓励非政府组织、企业和个人设立养老服务机构。在2012年召开的中共十八大上，代表们提到了养老问题，中央领导对此高度重视。最近，民政部和地方各级民政部门从社会各方面宣传了对老年人的全面关怀和帮助，特别是在养老和生活方面，并鼓励建设老年人住宅。
二、老年混合公寓的区位分析
根据当地主导风向和村北河流方向，建筑方向为南向东，夏季通风良好，冬季可遮挡东北风袭击。计划用一个中心轴连接两个面片，在中心轴上布置区域的中心。中心周围有6组同比例，形成空的序列，平面强调突出，立面开合。社区分为六个小组，每个小组都有自己的标志，以增加认可度和安全性。整个小区设有一个主入口和三个次入口，避免在公交道路上设置交叉口，房屋前的道路采用末端道路，增强居民的安全感。在景观塑造上，采用造园手法，结合傅钢、水潭和仿古建筑，营造中国传统风水宝地模式，增强居民的认同感和归属感。
Iii .老年公寓布局空
为了使老年公寓更好地满足老年人的需求，设计中必须仔细分析老年人的身心变化。居住区除了在选址、空房间布局、构成类型、配套服务设施等方面尊重老年人的特点和要求外，还必须预留足够的公共通信房间空并精心设计布局。
具体来说，公共通信空房间可分为户外和老年混合公寓楼:老年人需要一定的户外活动空房间进行健身、休闲和通信活动，可以设置户外运动和休息室空；在与老年人日常黄牛活动密切相关的公共房间空，如公寓内的走道、楼梯等，应通过合理的设计，为老年人提供更多的邻里交往和沟通的机会。
四.老年混合公寓的构成类型
老年公寓的公共区域主要由以下部分组成:
1.户外运动空房间
2.户外工作和休息空
3.公寓的楼层
4.公寓里的走道
5.老年混合公寓户型分析
一室一厅套房
一居室一厅老年公寓的设计元素，包括A家的前空房，B家的入口玄关，C家的厨房，D家的卫生间，E家的阳台。
图表:一室一厅布局示例
数据来源:公共信息，由中国普化工业研究院主办
1)屋前空，充分考虑老人举起重物开门的情况，设置收纳书桌，方便老人进入屋内，也可作为个性化物品设置书桌，成为公共走廊每户的一道景观。
2)入口玄关充分考虑老人进出时的更衣换鞋动作，设置相应的空房间和家居。
3)厨房空与C型台面串联有洗、切、烧、放、餐等功能，方便老人操作。
4)卫生间入口和主卧有通讯门，方便老人到达各个空房间的卫生间。
5)室内设置大型阳台，为老年人提供集观赏、休闲、收纳、洗衣、晾晒等多种功能于一体的半室外空房间。
多卧室套房
老人多卧室公寓如图，要注意A家的前空房，B家的入口，C家的衣帽间，D家的卫生间，E 空家的客厅和餐厅，F家卧室的卫生间，G家卧室的卫生间，H家的餐厅，I家的厨房，K 空家的多功能房等。
图表:多卧室套房示例图
数据来源:公共信息，由中国普化工业研究院主办
1)充分考虑屋前老人的身体特点空，在门口设置收纳板，方便老人外出购物回家后开门。
2)玄关设有换鞋凳、钥匙桌、储物衣柜。衣柜主要存放季节性衣物，衣柜外设有梳妆镜，方便老人更衣。
3)老人衣服不多，卧室传统衣柜不符合老人的动作特点，增加了老人流线的长度。因此在入口处附近设置了步入式衣帽间，方便老人存放季节性衣物，方便老人进出时选择和更换衣物。
4)洗脸台、洗衣机、烘干机等。空房间设置在步入式衣帽间的相邻位置，方便老人洗衣服、晾衣服等家居活动。同时设置单独的马桶座圈，方便游客上厕所。
5)该公寓朝南的房间全部作为客厅空和餐厅空，老人在日常活动中可以享受到更多的阳光和景观环境。
6)卧室给生活和餐饮活动让路空，不放在直射采光面上。由于相对活跃的老年人大部分时间不睡在床上，照明环境不用强制，而且相对远离室外门窗，可以减少外界眩光和噪音的影响，有助于老年人睡眠。相对内置的卧室可以节省单户的宽度，让更多套得到阳光和景观。
7)卧室配有功能齐全的卫生间，方便老人晚上上厕所。
8)餐厅空适度扩大，方便老年人的厨房活动，除了餐饮空还为老年人提供日常休闲和会客活动。
9)厨房空靠近窗户，有利于采光通风，避免了传统厨房空的黑暗、排气不畅等问题，结合餐厅，方便老人做饭。
10)室内设置多功能空房间，满足老年人阅读书报、学习上网等活动的需要。也可作为小卧室空供孙子女临时居住，让老人有机会与家人同住。老年公寓的客厅空设计明显不同于护理机构或普通住宅。设计的关键是分析老年人的本质需求和行为特征。
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